物管企業加快并購擴規模 行業集中度呈加劇趨勢

2021年物管行業的并購大戲，在2022年繼續上演。

新年伊始，上市僅一年的華潤萬象生活打響了并購第一槍。緊接著，1月7日晚間，與萬物云一樣多年稱不上市的龍湖智創生活向港交所遞交招股書。隨后，1月12日，麗水錦茂企業管理工作室等轉讓鄭州智萍企業管理有限責任公司100%股權，上海永升物業管理有限公司接盤。

　　“傳統第三方物業公司靠自身發展面臨項目拓展天花板，成本每年攀升，傳統基礎物業費單價增長卻較慢，因此只有靠不斷發展壯大，才能在競爭中保證生存。”第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事胡建明向《證券日報》記者表示，物管公司發展壯大的途徑通常有兩條，一是靠公司內部資本積累，實現漸進式成長；二是通過公司并購，快速擴展資本規模，實現跨越式發展。依據國外公司發展歷程，大公司幾乎都是通過某種程度或形式的兼并收購才成長起來的。

　　克而瑞物管通過對市場公開披露信息(含非上市企業)監測發現，2021年，物管行業發生的企業并購案涉及金額已超過400億元，這個數值是2020年的四倍。

　　頭部物管企業并購加速

　　眾所周知，物管行業是從服務于房地產開發業務逐漸獨立而走向資本市場的。截至2021年底，全國上市物管公司達55家，隨著頭部物管企業加快從房企拆分上市進程，行業迎來“大魚吃小魚”的新競爭格局。

　　克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年，物管企業的前10門檻值大幅提升，企業要進入行業發展前10名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數值相比，前10門檻提升8300萬平方米，增幅為44.39%。

　　在2021年全年并購案涉資超過400億元的市場環境中，頭部物管企業快速壯大，涉及并購方包括碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務、萬物云等在內33家物管企業。比如，碧桂園服務2021年啟動了三筆大手筆并購，分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權、以不超過100億元收購富力物業以及以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。單單這三筆，碧桂園服務就花了187億元，約占2021年內物管行業收并購總金額比重的47%，幾乎占據了半壁江山。

　　從2022年開年物管企業的上述資本動作來看，并購依然在加速啟動。“收并購的優勢與慣常運營發展相比，可以大大削減投資時間、快速實現規模擴張、產生業務協同效應以及借此削減對現有業務的依靠，降低經營風險。”胡建明對《證券日報》記者表示。

　　克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴也表示，物管企業收并購大潮背后顯現出三大發展邏輯：第一，政策利好的背景下，物管企業迎來收并購窗口期，而資本的持續涌入支撐了企業的收并購意愿；第二，收并購有利于物管企業的規模擴張與戰略發展；第三，收并購可以反哺物管企業在資本市場的競爭優勢。

　　行業集中度將加劇

　　當前，由于地產開發業務規模增速持續放緩，天花板將至，無生存壓力的房企不得不提前布局第二增長曲線，而物管板塊是財務收入較為穩定，資本市場目前較為認可的可拆分業務，自然是房企的首選分拆上市業務。

　　有研究機構稱，2021年，新赴港遞交IPO申請物管企業數量高達36家，新增上市物管企業僅14家，上市平均用時已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天。目前55家上市物管企業總市值6500億港元，而在2021年內，這一市值曾高達萬億港元，相當于下降超過三成。

　　但這并未影響部分物管企業加快上市融資，從而加速實現并購擴張的目的。“從已經上市的物管企業來看，上市后融資加快，為在當下地產正值寒冬之際低價收購資產提供了資金。”有業內分析師向《證券日報》記者表示，相較于房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌資相對輕松，資本的密集涌入加速了物管行業的整合、分化。

　　據克而瑞統計，2021年共有8家上市物管企業發起11項配售或者可轉債券，募集資金凈額達345.67億港元。而這些資金，多用于收并購。

　　目前，物管行業陸續得到國家多個政策支持，成為房企布局“第二增長曲線”的重要選擇。同時，部分房地產開發商出現流動性問題，其可能出售旗下優勢的物管資產來度過低谷，這給急于擴規模的物管企業帶來增量機遇。

　　“當下依然屬于物管企業收并購的窗口期。”中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，但需審慎考慮兩大因素：第一，地產行業承壓，物管企業合約面積增長的不確定性增大，因此，在收并購時應多加考慮被收購企業未來業績的可實現性，進而商定交易價格；第二，當前地產行業尚未出現春暖花開的跡象，作為關聯企業的物業公司，其運營情況也有可能出現某些不確定性，因此企業在收并購時應在整體風險可控下進行并購，從而實現企業的可持續發展。

　　牛曉娟同時表示：“并購加速了行業整合，為整個行業帶來諸多變數和不確定性，但有一點可以確定，整個市場的集中度會顯著提升。”

　　物管企業規模快速擴張背后也面臨發展新命題。克而瑞分析師認為，一方面，企業的大量收并購帶來了人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業持續盈利帶來了不確定性；另一方面，頭部企業定位早已超出傳統物業服務范疇，更偏重于“空間”管理服務，但截至目前，物管公司傳統業務之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。如何解決這些新命題，尚待觀察。（本報記者 王麗新）