“空中廠房”行得通嗎——深圳實施“工業上樓”行動計劃調查

充足的產業空間，讓優質項目有地可落，是保障工業高質量發展的基本前提。而這，恰恰是深圳制造業最緊缺的。怎樣才能讓城市產業空間從存量變增量？如何讓不同領域的制造企業高高興興地“拎機入駐”？“摩天工廠”“空中廠房”行得通嗎？

　　為破解產業空間不足難題，推進工業高質量發展，深圳瞄準了“工業上樓”這一創新舉措。2022年，深圳明確提出堅持制造業立市之本、開創工業立市新格局，規劃建設20大先進制造業園區，全力實施“工業上樓”廠房空間建設計劃。按照計劃，深圳將以每年建設不少于2000萬平方米、連續實施5年的進度，向企業提供高品質、低成本、定制化產業空間。

　　今年是深圳實施“工業上樓”計劃的第一年。當地“工業上樓”采取了怎樣的創新模式？各項目進展如何？“工業上樓”是否為企業帶來了切實利好？

　　向上發展是破題之舉

　　2022年，深圳市規上工業總產值45500.27億元，全部工業增加值11357.09億元，成為國內規上工業總產值、全部工業增加值“雙第一”城市。與之不相適應的是，深圳土地面積不足2000平方公里，約一半土地處于生態控制線內，人均土地占有面積遠低于全國人均水平。在可建設用地方面，深圳城市建設用地規模2017年就達900多平方公里，剩余可建設用地寥寥無幾。

　　為此，《深圳市工業區塊線管理辦法》于2018年8月正式實施，劃定270平方公里工業區塊線，以剛性措施嚴守產業空間底線。2022年6月，深圳發布《關于發展壯大戰略性新興產業集群和培育發展未來產業的意見》（簡稱“20+8”產業集群）、《關于進一步促進深圳工業經濟穩增長提質量的若干措施》（簡稱工業“30條”）等政策，并出臺《深圳市20大先進制造業園區空間布局規劃》，提出以高質量產業空間保障先進制造業發展。

　　2022年年底，深圳更進一步，推出“工業上樓”行動計劃，全力推進“20+8”產業集群落地生根，夯實深圳制造業“底盤”。2023年2月7日，《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知》正式印發，明確實施“工業上樓”行動計劃的工作部署，全方位、多維度、系統性持續推進。

　　所謂“工業上樓”，是指在高層大廈中開展企業生產、辦公、研發、設計等的新型工業樓宇模式，具備相近行業高通用性、高集約性特點，將傳統扁平式廠房匯聚到高樓層的垂直化空間形態，也被稱為“摩天工廠”“空中廠房”。上樓對象多為輕型生產、環保型、低能耗類型的高端制造業。

　　以深圳龍崗區為例，作為深圳制造業大區，龍崗面臨著“廠房量多，但真正符合企業需求的廠房不夠”的矛盾。“區內建成時間大于15年的廠房占78%，已無法滿足如今的制造企業需求；雖然土地資源相對較多，但部分中小規模制造企業難以找到高質量、低成本產業空間。對此，‘工業上樓’推動工業企業‘向上發展’成為解題之舉。”深圳龍崗區規劃國土發展研究中心規劃設計所所長呂凱表示，深圳正在大力推進“20+8”產業發展，對園區廠房、配套、物流、交通等提出了更高要求，希望通過“工業上樓”高標準建設廠房，拓展產業空間，把產業引進來、留下來。

　　項目成果迅速顯現。3月6日，2023年深圳首個“工業上樓”新項目——寶安燕羅智能網聯汽車產業園開工，建成后將提供優質產業空間36萬平方米，打造以高端制造為核心，集生態休閑、優質服務、品質生活于一體的“產城融合”智能網聯汽車產業園。3月10日，深圳首個平方公里級“工改工”城市更新項目——新橋東先進制造產業園一期A項目提前封頂，將規劃建設183萬平方米工業廠房，瞄準500億元投資、500萬平方米優質產業空間、實現500億元GDP的“3個500”目標。4月8日，深圳首個專精特新“小巨人”專業園區項目——深圳寶龍專精特新產業園首期工程主體結構封頂，并實現產線提前布置，讓企業快速搬遷、“拎機投產”。該園區將圍繞深圳“20+8”產業集群，集聚專精特新企業，促進產業集聚發展，賦能產業轉型升級。

　　目前，深圳已規劃“工業上樓”項目共72個，用地面積達854.8萬平方米，其中有50個項目位于20大先進制造業園區。

　　創新建造模式破解痛點

　　過去，工業企業普遍上樓意愿不強，背后有三大痛點：一是普通廠房高樓層的層高與承重難以滿足生產需求；二是重型設備不易上樓；三是傳統貨梯運輸效率低、管理無序，影響企業生產。目前，國內對“工業上樓”尚無統一定義，在探索與實踐中，缺少標準化與規范化措施。該如何破解難題？深圳各工業上樓項目正通過多種建造模式，試圖尋求上樓最優解。

　　走進位于南山區的南山紅花嶺智造產業園展廳，醒目的沙盤展示了項目創新設計的“上樓”模式。“我們采用‘環形坡道+高架道路’模式，一方面將貨運交通引入第2層、第5層及第9層平臺，實現多首層廠房；另一方面在廠房每個單元配備3臺獨立貨梯，為企業提供便利。”深圳深匯通投資控股有限公司園區運營部經理許斯杰告訴記者，這兩種方式能高效解決工業上樓設備不易上樓、高層廠房貨運效率低等問題，有力提升土地價值。他們還將樓棟的層高設計為首層8米，2層至9層6米，10層以上4.5米，以適應各類企業。

　　位于寶安區的新橋東先進制造產業園，項目建設如火如荼。“我們的一期A項目以低成本、快速建造為基礎，創新設計了立體工廠和產研綜合體兩種新型‘工業上樓’建筑，通過打造高樓層、大荷載的高品質廠房，配備智能化的運營管理系統，有力提升了人流、物流的運行效率。”中建八局南方建設有限公司芯橋智城芯智坊項目負責人吳瑞東告訴記者。

　　“為進一步滿足企業物流需求，我們在新橋東先進制造產業園中探索采用了一系列新技術，優化上樓企業進出貨效率，并計劃通過使用智能搬運機器人、智能電梯控制系統等，打破傳統園區貨梯無序管理狀態，助力企業提升生產運營效率。”深圳市寶安實業集團有限公司副總經理楊偉賢說。

　　“工業上樓”的廠房作為一種新型工業建筑，該如何從建造端開展優化？中建八局深圳城市建設有限公司與羅湖區住房和建設局攜手推出了國內首個“工業上樓”專項技術包。“技術包首次構建‘堆疊式空中工廠’，可實現30米以上跨度，同時滿足重型設備上樓、功能靈活可調等生產需求。”中建八局深圳城市建設有限公司項目指揮長宮華路告訴記者，這一專項技術包可解決實施過程中的空間、荷載、工藝、成本等關鍵問題，還可為國內同類項目提供更加優質的全方位標準化技術服務，推動工業用地增量提質、存量提效。

　　在寶安燕羅智能網聯汽車產業園中，項目管理團隊便借鑒“工業上樓”廠房建造技術包，成功探索實踐出一系列新型智慧建造關鍵技術。“我們創新性地在首層設置了集中智能共享倉儲，并預留升級改造為全自動無人化智能倉庫的條件，可形成‘多首層’廠房疊合的工業上樓模式，大大提高了企業入駐率。”中建八局南方建設有限公司燕羅智能網聯汽車產業園項目負責人林煜桂說。

　　量體裁衣滿足個性化需求

　　不同工業企業對廠房的要求不盡相同，該如何切實滿足企業生產經營需求？

　　圍繞先進制造業企業不同產值規模和不同產業鏈環節所需，位于龍崗區的深圳寶龍專精特新產業園推出了“通用化+定制化”的空間解決方案。“園區圍繞‘20+8’產業集群生產工藝特點，突出大平層、寬柱距、重荷載、高層高設計，以‘工藝流線+空間場景’為特點，強化設計，確保現代先進制造業企業的生產經營空間需求。特別是在個性化定制方面，我們通過防震基礎、荷載、柱距等個性化定制，做到‘一企一案’，破解企業需求與產業空間不匹配難題。”深圳市龍崗特區建工產業空間發展有限公司總經理張述偉告訴記者。

　　“我們對廠房有著定制化需求。”深圳柯賽標識智能科技有限公司即將入駐這一園區，該公司財務總監董朝霞告訴記者，“智慧標識的制作需要用到大型自動化設備，還涉及多個特殊工藝環節。因此，我們對廠房空間和電梯尺寸均有特殊要求”。為保證該企業順利上樓，園區對電梯尺寸、新廠房的最大電力負載、公共區域面積等均做了相應調整，有效滿足了其生產辦公需求。

　　“這種‘量體裁衣’式服務堅定了我們繼續扎根深圳發展的信心。”董朝霞對“定制廠房”十分欣喜，“公司成立20年來經歷了4次搬遷，每次都要耗時約1個月，花費幾百萬元。這一次，定制化的廠房真正做到了讓我們‘拎機投產’，也給我們的客戶吃下定心丸，解了企業的燃眉之急。我們購買了1萬多平方米用于生產經營，另外購置了1000余平方米的24間宿舍用于員工居住”。

　　深圳市艾克瑞電氣有限公司同樣即將入駐該產業園，也曾經歷多次工廠搬遷之痛。“我們專注于車載移動醫療設備的研發與生產，并于2021年入選國家級專精特新‘小巨人’企業。與其他行業不同的是，醫療器械企業每一次廠房搬遷，均需對相應資質進行重新注冊，非常繁復。”公司總經理周建華告訴記者，“過去15年，我們搬了2次，每次都要花三四個月時間，耗費三四百萬元，直接影響企業經營。”

　　“‘工業上樓’計劃的實施讓我們看到了希望。我們通過街道企業服務微信群得知信息后，立刻提出申請。”周建華表示，“我們的產品多為大型移動醫療車輛，因此要求廠房首層高度約為8米。經過前期溝通，園區不但滿足了層高需求，還增加了首層設計坡道、平移門等多項特殊設計。有了空間保障，我們能集中精力開展研發銷售，相信未來發展會有一個質的飛躍。”

　　高標準廠房建設，是否會出現企業“住不起、住不久”的情況？對此，深圳于2021年出臺了《深圳市優質產業空間供給試點改革方案》，提出以“政府主導、國企實施”為原則，采用“低成本開發+高質量建設+準成本提供”的供給模式，并以“總成本+微利”的價格面向符合條件的企業進行分割銷售。2023年，在《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知》中提出項目內部收益率原則上≤4.5%，廠房平均租賃價格不高于每月35元/平方米等要求。

　　目前，深圳“工業上樓”均采取了可租可售的靈活模式.。張述偉說：“我們以‘總成本加微利’作為定價模式，項目的備案價約8000元，相當于市場價格的3折至5折。”

　　“我們曾經想過在深圳買地自建廠房，始終難以實現。這次，我們終于能以相對優惠的價格購買到心儀的廠房了。”周建華說。2022年12月16日，深圳寶龍專精特新產業園意向企業簽約儀式舉辦次日，他發了這樣一條朋友圈：“來深圳26年，終有創業的家，萬里長征第一步，繼續努力！”

　　“一園一城”構建產業社區

　　人才是第一資源。當廠房蓋起來、企業住進來后，如何讓人才引得來、留得下，是深圳“工業上樓”計劃實施的關鍵所在。《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案》明確提出，遵循生產、生活、生態“三生融合”，創新、創業、創投“三創結合”，投入與產出、運營與財務、社會與經濟效益“三個平衡”的現代產業園區要求。

　　新橋東先進制造產業園是深圳“工業上樓”項目中“三生融合”的代表性案例。站在寶安區新橋街道創新智慧港產業園區大樓18層的項目展廳，極目遠眺，一半山水一半城的規劃格局映入眼簾。

　　“未來，我們希望在這里打造30分鐘步行生態圈：步行30分鐘，即可抵達辦公場地、文體中心、學校、醫院等。”楊偉賢告訴記者，“根據規劃，園區將充分結合周邊‘兩山四湖’的生態優勢，實現生態筑城；通過在空中連通商業中心，在地面組織貨運物流和車行交通，以及在地下連通軌道交通站點、地下商業等，實現空間的立體復合使用；通過配置多種居住產品，提供多類商業配套，提升公共設施品質，建設產城人融合的宜居園區，實現‘一個園區就是一座城’。”

　　“每一個‘工業上樓’項目便猶如一個產業社區。為進一步滿足人們生產生活所需，園區還將配套建設公共功能場館、投融資服務載體，多維路徑提供高質量的產業服務、金融服務和公共服務，讓園區更為人性化。”楊偉賢表示，建成后的園區將立足“制造與研發”緊密耦合的發展趨勢，打造政務、產業、企業管理、商務及生活“四位一體”園區公共服務平臺，促進園區工業制造業企業集群的創新發展。

　　龍崗寶龍上井半導體與先進制造業產業園，便計劃打造成為深圳首個“場中有園、園中有林、林中有廠房”的花園式產業園區。在該園區L型廠房設計中，底下的大平層用于生產，中間用于中試及部分研發，屋頂上方則提供了員工的休息空間及環形跑道，將廠房全部連起來，形成休憩運動的共享空間。“工業上樓，上樓的是產業，聚集的是人。有了人，才能匯集資本，進而形成產業生態，如此達成產業發展的良性循環。”

　　對于“工業上樓”而言，“上下樓便是上下游”是一種更為理想的產業集聚形態，也成為各園區招引企業的發力點所在。以南山紅花嶺智造產業園為例，該項目聚焦新一代信息電子、綠色低碳、生物醫藥與健康三大產業方向招商，朝著達成產業聚集、匯聚產業鏈上下游的方向發力。許斯杰說：“聚焦引進產業鏈上下游適配強的企業，是我們園區的規劃定位。我們期待企業能夠形成‘我是你的供應商，你是我的供應商’相互賦能的生態系統效果。”