穩預期降成本 房貸利率仍具下行空間

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較4月下行15個基點。這是LPR新機制建立以來，5年期以上LPR下調幅度最大的一次。疊加此前監管部門“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整”的政策，房貸利率下行將有更大空間。

　　業內人士表示，利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本，結合前期部分城市已取消認房認貸的政策，房地產市場交易有望進一步改善。展望未來，促進房地產行業平穩健康發展，應進一步加大對購房者合理住房需求和企業合理融資需求的支持力度，做好風險管控。

　　5年期以上LPR?超預期下調15個基點

　　LPR下調預示著宏觀調控政策將持續發力，切實助力穩增長。中國銀行研究院研究員梁斯表示，本月1年期LPR保持穩定，5年期以上LPR下降15個基點，這是自LPR改革以來，首次出現1年期不調整、5年期以上調整的情況，并再次體現出結構性降息的特征，特別是5年期以上LPR不僅下調且降幅較大，超出市場預期。“5年期以上LPR下調將進一步引導金融機構下調中長期貸款利率，這有助于增加低成本資金對企業的吸引力，便于挖掘企業信貸資金需求，更好穩定企業生產及經營預期。”他說。

　　值得注意的是，5年期以上LPR是房貸利率定價基準，5年期以上LPR下行也將推動降低居民住房貸款負擔。

　　此前人民銀行、銀保監會出臺了《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。招聯金融首席研究員董希淼表示，首套商業性房貸利率下限調整，針對的是新發放貸款，存量房貸不在調整之列。而此次5年期以上LPR下調15個基點，將進一步降低存量房貸利率，減輕大多數貸款購房者的負擔，更好地提振居民消費意愿和消費能力。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，歷史規律顯示，助力樓市企穩回暖，需要房貸利率出現較大幅度下調，這意味著未來仍可能通過下調MLF利率直接帶動5年期以上LPR報價進一步下行。

　　多地銀行下調首套房貸款利率

　　本次5年期以上LPR報價下調15個基點疊加首套房貸款利率下限下調，可帶動居民房貸利率更快下行，目前首套房貸款利率最低可至4.25%的水平。

　　《經濟參考報》記者采訪獲悉，天津、鄭州、蘇州的部分銀行已執行4.25%的首套房最低利率。天津一家商業銀行工作人員表示，目前天津大部分銀行首套房貸款利率均已調至最低4.25%，較年初的4.9%下降了65個基點。

　　鄭州、蘇州方面，部分股份制商業銀行對于征信較好的客戶，目前可做到首套房貸款利率4.25%。據蘇州一位中介人士介紹，截至目前，蘇州四大行基本執行首套房4.45%的利率水平，但部分小的商業銀行首套房貸款利率可低至4.25%，在首套房貸款結清的情況下，二套房貸款利率基本為4.45%。

　　南京方面，首套房貸款利率雖未降至最低限，但已較此前有明顯下降。據一位中介人員介紹，南京首套房貸款利率已從此前的4.8%-5.5%降至目前的4.45%-4.6%之間，二套房貸款利率也從5.0%-5.6%降至4.6%-4.8%之間。

　　房貸利率下調已成大趨勢。貝殼研究院發布的數據也對此有所印證。2022年5月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套房利率為5.32%，分別較上月回落26個和13個基點，再創2019年以來新低。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從當前銀行實際執行的主流房貸利率來看，5月房貸利率下調空間進一步擴大，且首套房利率下調空間明顯超過二套房。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，當前全國房地產的低利率可能并未見底，后續房貸利率還有進一步下調的可能。

　　穩樓市政策仍有發力空間

　　許小樂表示，利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本，結合前期部分城市已取消認房認貸的政策，房地產市場交易有望改善，房價將加快筑底修復。

　　中原地產研究中心首席分析師張大偉也認為，2022年，房地產調控延續了2021年四季度的政策方向，隨著信貸政策的穩定以及各地穩樓市政策的頻繁發布，市場將逐漸開始接近成交底部。

　　展望未來，業內人士表示，房地產市場實現平穩發展對于我國宏觀經濟平穩發展十分重要。下一步，政策應從需求和供給兩端給予購房者和房企資金以更大力度的支持，引導和推動房地產行業實現“三穩”目標。

　　4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

　　植信投資首席經濟學家連平表示，當前房地產市場仍在探底過程中。當前和未來一個階段，有必要按照中央的政策要求，從需求和供給兩端，針對各地房地產市場差異化特征，進一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。嚴躍進也認為，未來還應在房企融資方面，加大金融支持力度，降低房企中長期融資成本和經營成本。

　　連平還表示，商業銀行對房企的資金支持有必要加大力度。年內已經有不少大型、優質的中央、國有房企通過增加開發貸款、并購貸款、發行債券等方式獲得了相關金融資源的支持，但民營房企得到的政策支持相對有限，建議后續增加對優質民營房企的直接金融支持力度。（記者 梁倩 張莫 實習生 韓金帝 北京報道）