上半年土地市場冰火同現分化加劇 去化率成房企投資“指揮棒”

趕在上半年最后一天，北京、杭州、廈門、深圳、武漢等多地上演了土拍年中收官大戰。一方面，一塊地競價百輪、搖號溢價的情況再現；另一方面，亦有地塊鮮有問津。冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場的主要趨勢。

　　據中指研究院統計數據顯示，2023年上半年，全國300城住宅用地供求規模均降至近十年以來同期最低位，但核心區優質地塊推出力度不斷加大，帶動住宅用地成交樓面價延續上漲態勢，上半年同比上漲16.4%。同期，百強房企拿地總額5920億元，同比下降10.2%，其中優質房企拿地較為積極。

　　整體而言，全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯，房企投資多青睞熱點城市優質地塊，帶動熱點城市土拍升溫，整體溢價率有所改善，不過，多數城市土拍仍未全面轉暖。

　　“當前土拍市場正進入發展新階段，規則和標準日益透明化，成交價整體平穩，局部市場活躍是主流。這期間，企業競拍門檻降低，核心城市土拍競爭加劇，新面孔拿地頻現。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超向記者表示，在大浪淘沙后，房企對于片區和地塊的研判已無限趨于一致，核心“指揮棒”是把控風險以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤空間就會積極參與。反之，地理位置不佳、銷售不明確的地塊，往往難以吸引開發商。

　　分化進一步加劇

　　土地拍賣市場素來是房地產市場的晴雨表，也是投資風向標。

　　今年以來，局部土拍市場高光頻現。在北京，“觸頂+溢價”成交是主旋律；在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創下參拍企業數量新高；在杭州，地塊觸頂成交比率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。與之形成鮮明對比的是，武漢、重慶、天津等地土拍市場持續低迷，高溢價成交地塊屈指可數，底價成交是主流，甚至出現個別地塊流拍現象。

　　整體而言，城市分化及區域分化進一步加劇。在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來，需求穩健、去化良好的城市，土拍表現相對火熱；相反，去化壓力較大的城市，土拍往往表現平平。區域分化則體現在地塊的受關注度上。位置優越、利潤空間較大、可操作性強的地塊，備受房企青睞；而開發難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀望為主。

　　中指研究院表示，各地土拍情緒的變化依賴于新房市場能否持續修復。預計房企在核心城市補貨意愿繼續保持較高水平，而銷售市場調整壓力較大的城市土地市場表現或仍低迷。

　　“今年土地供應端的一個重要變化是‘提質縮量’，即增加供應城市核心區的優質地塊，使得局部市場熱度提升，表現為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉向記者表示，這樣的分化體現在企業端就是投資策略進一步聚焦“以銷定產”，樓市銷售向好的城市、區域、項目，開發商才會更有動力拿地。

　　下半年土地市場將會如何走？在黎乃超看來，首先，核心城市核心地塊競爭將更加激烈，觸頂成交地塊會繼續增加；其次，優質住宅地塊溢價表現較高，但商業辦公、工業類用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價或流拍現象或會出現。另外，即便是熱點城市樓市，也存在不確定性和波動性，房企拿地仍需避免盲目跟風和過度投資。

　　某房企人士直言，如果核心城市土地拍賣市場競爭持續加劇，不排除部分房企將投資戰線下沉，屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。

　　“短期來看，全國土地供求縮量趨勢或會延續，但土拍分化態勢將更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿提升，這些城市在供應端改善下，樓市成交有望企穩，而在銷售市場調整壓力加大的城市，土地拍賣市場或仍表現低迷。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競爭也將日益激烈，部分企業拿地或向核心城市近郊及優勢三線城市適度下沉。

　　保證去化率是關鍵

　　土拍市場持續分化，銷售市場分化加劇是主因。

　　“受房地產市場調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取‘以銷定投’、‘聚焦核心城市及區域’的策略。”陳文靜向記者表示，確定性的銷售去化率成為房企拿地的首要標準之一。

　　“在市場調整期，一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性，收益率也出現明顯回升。”5月上旬，金地集團董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時這樣表示。金地集團董事長凌克補充說，2023年以來，金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等一、二線城市核心位置落地投資項目，未來將繼續依據市場形勢的發展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目。

　　在今年3月份的年報業績會上，萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海曾提到，過去投資研究關注城市的宏觀指標，現在更關注市場板塊的典型特征，以提升投資的精準度。龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠則提到，公司會嚴守投資刻度，盡可能優中選優。今年投資會堅持按照“20個主力城市+14個機會城市”來布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區域。

　　“高品質、高性價比土地被爭搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區域或未來發展潛力大的區域，具有較高的投資價值和升值空間，有著較為明朗的去化率保證。”黎乃超表示，對房企來說，風險小、資金使用率高、回款快是第一要務。

　　綠城中國董事會主席張亞東近日表示：“今年我們堅持‘投一成一’，堅定地收斂聚焦，讓投資更加穩健。今年以來，我們拿了560多億元的貨，目前有三個項目已經實現首開，去化率是100%，今年所拿地塊整體已有超過10%轉化為銷售，回款非常不錯，是叫好又叫座的呈現。”

　　不難看出，在當前市場環境下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現金流量表，已成為房企投資拿地的新規律，亦是“新面孔”企業進入土地市場首選核心城市的內在邏輯。

　　進軍北京土拍市場的某“黑馬”企業投拓條線人士向記者透露，競拍觸頂搖號的出讓方式讓“新面孔”企業與規模房企、頭部房企擁有同樣概率獲得優質地塊。鑒于此，在去化率相對更高的市場中，“新面孔”企業正不斷涌入，其更為謹慎，不會一頭扎進樓市庫存持續處在高位的城市。