自“三道紅線”和貸款集中度相關政策出臺后,房企融資供需兩端持續收緊,融資規模一再下降。
7月20日,中指研究院發布《2021年年中房地產行業融資盤點》顯示,2021年1-6月,房地產行業共融資11089.5億元,同比下降8.1%,環比下降6.1%,融資收緊態勢明顯。其中,信用債融資3323.8億元,海外債融資1899.3億元,信托融資3379.8億元,發行ABS融資2486.6億元。債券發行仍為房企融資的主要形式;海外債及信托融資額快速下滑,成為房地產行業融資規模下降的主要因素。
“從去年開始,房地產調控重點轉向金融端。隨著市場環境和監管政策的變化,房地產信貸增速明顯放緩。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計,在未來較長一段時間內,“房住不炒”都將作為房地產市場調控的總基調不變,政策調控將逐步呈現主體化特征。
輕資產迎拆分上市潮
在“三道紅線”監管下,分拆物業上市仍將是部分房企降低負債水平的重要方式之一。
據克而瑞不完全統計,2021年上半年,100家典型房企的累計融資額為6090億元,同比下降34%,環比下降29%,是2018年以來的最低水平。僅36%的房企融資規模有所增加;在融資規模減少的房企中,約30%的房企融資額同比下降超過50%。
“近兩年房企融資壓力較大。由于金融領域管控較多,房企通過分拆上市,能夠帶來更多市場機會,至少在上市后融資渠道會更加多元化。”嚴躍進分析稱。
中指研究院數據顯示,2021年上半年,房企分拆物業赴港上市的熱度不減,已有5家物業在港交所上市,合計募資51.3億元。其中,越秀服務募資15.2億元;榮萬家募資10.6億元;中原建業是唯一的新上市代建企業,募資8.3億元。
“股權融資將有力補充房企現金,從而拉低負債水平,改善資本結構。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水對《證券日報》記者指出,從遞表數量可以看出,分拆上市企業面臨的行業競爭越發激烈。
據瑞恩資本RyanbenCapital的統計,截止到7月16日,共有50家來自內地的物業管理公司在港交所掛牌上市。
這50家全部在主板上市,從數量上來看,這50家占香港主板上市公司2206家(截止2021年7月16日)的2.27%;從市值上來看,這50家合計市值達9842.32億港元,占香港上市公司總市值513,260億港元(2021年7月16日)的1.92%。
截至7月16日,共有30家來自內地的物業管理公司在港交所遞交上市申請,占同時期港交所全部申請數量(231家)的13.0%。目前,還在上市處理中的內地物業管理公司共有22家。
融資環境持續收緊
7月15日,國家統計局公布了上半年房地產開發投資情況,從到位資金情況看,上半年房地產開發企業到位資金102898億元,同比增長23.5%。其中國內貸款13465億元,下降2.4%。
7月14日,銀保監會通報了上半年銀行保險業運行情況。上半年,人民幣貸款增加12.76萬億元,同比多增6677億元。各項貸款同比增長11.9%,其中房地產貸款增速降至10.3%,繼續低于全部貸款增速。
3月,商業銀行對涉房貸款進行嚴格排查,多地下達相關通知,要求轄區內銀行配合上層監管核查已發放的貸款流向,審核涉房貸款的申請及資金用途。
5月,中國基金業協會叫停了基金子公司對房地產的非標融資項目,被視為監管方將房地產供應鏈融資納入涉房融資體系的信號。隨后5月末上交所公布的31單狀態為“終止”的ABS中,有8單為涉房類ABS。
“總體來說,下半年融資環境預計持續收緊,加強自身能力是關鍵。”劉水分析稱。可以預見,下半年房地產行業融資環境只會繼續加壓降溫,房企只有加強自身“造血”能力才能保持平穩發展,加速回款、分拆上市補充凈資產都是較為安全有效的措施。
“下半年企業融資依然有壓力,要適當關注房貸集中度管控政策、各類債券融資政策的變動。一般來說,企業需要經歷“償債+獲得新融資”的模式,只有這樣,才能獲得更多的融資機會,真正促進企業的資金循環。”嚴躍進進一步表示。
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