30城重啟房貸“商轉公”，帶來了什么？

據不完全統計，今年以來，全國已有重慶、哈爾濱、蚌埠等30多個城市邁出房貸“商轉公”腳步，一些市民已經享受到了政策紅利。不過，申請“商轉公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉公”房屋須取得不動產權證書，貸款置換對象限于純商業貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉公”。此外，一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄有明確要求。

　　連日來，多地重啟住房貸款“商轉公”業務。

　　“商轉公”，即將商業貸款轉為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據不完全統計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉公”腳步。

　　申請“商轉公”有限制條件嗎？入局的城市還會持續增加嗎？人們對于“商轉公”還有哪些期待？對此，記者進行了采訪。

　　多地“商轉公”開口子

　　10月26日，四川德陽住房貸款“商轉公”政策實施首日，當地市民馮先生成功辦理了“商轉公”貸款業務。他算了一筆減負賬：之前的商貸利率是4.1%，現在公積金的利率是3.1%，“商轉公”后，預計可以貸款26萬元，能節省利息7萬多元，經濟壓力小了不少。

　　隨著多地住房貸款“商轉公”業務重啟實施，一些市民已像馮先生一樣享受到了政策紅利。

　　“居民家庭用于購房的支出少了，用于其他方面的消費能力就有機會得到釋放。同時，也有利于推動剛需購房人群加快入場。”易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示。

　　不過，申請“商轉公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉公”房屋須取得不動產權證書，貸款置換對象限于純商業貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉公”。此外，一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄有明確要求。

　　例如，湖南長沙的“商轉公”業務，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理；江蘇蘇州要求，“商轉公”的商業貸款為符合條件的存量首套住房商業貸款；黑龍江哈爾濱明確，“商轉公”的申請者應是首次申請公積金貸款。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，公積金具有保障性、互助性，資金池相對較小。從全國層面來看，公積金貸款僅占整體房貸比重的16%左右，購房者應該理性看待“商轉公”的限制條件。

　　房產證和還清商貸成“堵點”

　　隨著多地公積金政策松動，人們對“商轉公”的關注也持續走熱。

　　經過檢索，在人民網“領導留言板”中，僅10月，關于“商轉公”相關問題的留言就超過了50條。記者梳理發現，留言訴求主要集中在以下方面：有的購房者因為遲遲拿不到房產證無法辦理“商轉公”；有的地方“商轉公”需要先自籌資金還清商貸，購房者希望能創新政策，省去籌款周轉環節；一些市民期待所在城市加入開通“商轉公”業務的隊伍。

　　“公積金貸款和商業貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉公’的房屋產權明晰，這樣才能更有效管控貸款風險。”北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣這樣解釋房產證是“商轉公”硬門檻的原因。

　　“購房者本來是想轉成公積金貸款省錢，但一些城市卻要提前籌錢還清商貸，減負前先增加一筆負擔，這是違背公積金便民導向的。”嚴躍進表示。

　　對于購房者“先還后貸”面臨的資金困難，一些城市已有解決方案。例如，安徽蕪湖推出“以貸還貸”方式，購房者向公積金管理中心申請“商轉公”，經審查批準并辦理抵押落實手續后，由公積金管理中心發放“商轉公”貸款至商業銀行指定還款專戶；黑龍江哈爾濱、江西贛州等地采用“順位抵押”方式，在原商業貸款銀行與承辦公積金貸款業務受托銀行為同一家銀行的情況下，增加公積金管理中心為該房屋第二順位抵押權人，由公積金管理中心發放“商轉公”貸款至約定還款賬戶用以結清原商業貸款。

　　參考個貸率動態啟停

　　對于“商轉公”城市擴圍的期待，郭毅表示，截至2022年底，全國公積金的繳存余額是9.2萬億元，貸款余額是7.3萬億元，公積金使用效率已經達到79%。這也意味著，一些城市的公積金貸款已經滿負荷運行，而“商轉公”能否推出，取決于當地公積金貸款的發放情況和繳存余額，公積金資金較為充足的地區才有可能推出。

　　記者注意到，各地在重啟“商轉公”政策時，均表示會參考個貸率(住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比)實行動態啟停。

　　不同城市對個貸率的預警標準并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長沙明確，當個貸率高于90%(含)時，暫緩“商轉公”預約及受理；哈爾濱則規定，個貸率連續6個月高于85%(含)時，將暫停受理“商轉公”。

　　今年以來，除“商轉公”外，一些地方還出臺了二孩以上家庭租房提取、同城轉移接續、擴大靈活就業人員試點范圍、一人購房全家幫、認房不認商貸等政策，增強靈活性，進一步優化公積金使用。

　　嚴躍進分析稱，這些舉措能讓更多人享受到公積金政策，讓公積金被充分利用起來，保障居民合理住房需求，體現了公積金的普惠導向。