房地產去庫存政策“新工具”值得期待

6月7日召開的國務院常務會議提出，要充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優質住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。

　　在業界看來，此次會議不僅明確提出要去庫存，還對外釋放了將有新政策措施落地的可能，值得期待。接受《證券日報》記者采訪的多位業內專家認為，隨著房地產去庫存工作的推進，未來，除了進一步加大抵押補充貸款（PSL）、央行再貸款等對地方國企的收儲支持力度外，后續新的去庫存政策或包括將存量非住宅調整規劃改為住宅等舉措。

　　重點城市

　　房地產市場回溫

　　自4月末召開的中共中央政治局會議進一步明確“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”后，5月17日央行等多部門從優化增量角度出發，圍繞降首付、降利率、下調個人住房公積金貸款利率等連發多條樓市重磅支持政策；全國切實做好保交房工作視頻會議明確提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”；同日，住建部、央行、國家金融監管總局以及自然資源部也一同對外透露，將陸續出臺相關配套政策文件以做好保交房工作。

　　這一系列統籌“增量與存量”的政策組合拳，力度之大且銜接緊密，被業內稱之為房地產市場的“史詩級”利好，其政策效果也很快傳導至房地產市場。

　　克而瑞地產研究中心監測數據顯示，從周數據來看，5月17日發布的利好政策的推動作用在二手房市場已有明顯體現，即重點14個城市二手房成交規模已連續兩周環比增長。從城市表現來看，北京第22周（5月27日至6月2日）二手房成交32.2萬平方米，達到年內高位，環比增長44%，同比增長16%。杭州成交低位回升，環比增長20%，增幅同樣居前。深圳同比增幅擴大至55%。從新房成交來說，重點城市成交總量環比進一步回升，且在第22周的平均去化率已升至56%。

　　雖然“組合拳”政策促成了部分重點城市房地產市場“回溫”，但去庫存仍是目前地產行業面臨的重要問題。

　　“無論是從去化周期、房價表現、供需關系變化，再或是房地產銷售、投資等情況來看，當前房地產市場去庫存依然面臨著較大的壓力。”粵開證券首席經濟學家、研究院院長羅志恒表示，擴大購房需求仍是房地產去庫存的關鍵。

　　去庫存工作

　　期待新思維

　　加快解決去庫存問題已成為業內普遍共識，從政策路徑來看，除了做好增量購房需求的“加法”政策外，如何在消化存量房產方面進一步做好“減法”，無疑是后續政策的主要著力點。

　　6月7日召開的國務院常務會議也提出，對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。

　　“這也說明，對于各地去庫存工作，要進一步謀劃新的思維。”易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示。

　　從目前房產的去庫存工作來說，在“供”的方面，自然資源部在《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》中已明確，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）—36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。從“需”的方面來看，中指研究院數據顯示，截至6月3日，全國已有超70城表態支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來看，具體可以分為“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式。此外，央行也明確，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　國金證券首席經濟學家趙偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，地方國企助力房產“去庫存”若要見效，“準財政”和央行再貸款等支持力度或仍需加大。

　　若從穩市場政策出發，趙偉表示，目前居民購房政策支持中，首付比、房貸利率已降至歷史最低，后續穩地產政策重點跟蹤財稅端。即購房稅費減免方面，本輪穩地產針對住房換購者推出滿足一定條件予以個人所得稅退稅優惠，而對于購房稅費優惠、個稅住房貸款專項抵扣等政策尚未有較大調整，可能是成為后續穩地產儲備政策。

　　在去庫存政策方面，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新的去庫存政策也有可能包括將存量非住宅調整規劃改為住宅，再或是加大城中村改造、拆遷改造收購商品房安置等。