地產股投資喜憂兼具

日前，央行調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限，變為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。這是2019年8月推行房貸利率與LPR掛鉤以來首次主動調整首套房貸款利率下限。

　　多位地產行業首席分析師表示，此舉標志著從中央層面政策確定對房地產由“防范風險”到“呵護需求”，有助于降低購房者置業成本，引導地方政府后續信貸調整。他們認為，對于地產行業而言，地產政策的寬松力度越來越強，但是市場仍然處于相對低迷狀態，房企也存在較大經營壓力，后續房地產市場的恢復需要信貸端、需求端和供給端支持的協同發力。

　　對于地產股等投資，分析認為，“市場頂”會比“政策頂”更早到來，在政策進一步寬松之前，市場資金搶跑可能導致部分個股行情已經到頂。部分基本面極差的個股在近期股價已經上漲很多，存在透支風險，建議投資者謹慎持有基本面優質的部分地產股。

　　政策呵護剛性需求

　　“此次央行對首套房貸款利率下限的下調，反應了政策層對房地產行業當前現狀的重視，要防范發生系統性風險，促進房地產業的良性循環和健康發展。同時首套房貸款利率下限的下調是本輪調控放松中具有全國性實質利好的政策，寬松導向信號明顯，預計未來全國范圍的房貸利率都將出現下調。”國金證券房地產行業首席分析師杜昊旻表示。

　　在央行調整首套房貸款利率下限之前，國內房貸實際利率已經有所寬松。4月103個重點城市首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點；平均放款周期為29天，較上月縮短5天。在前期各地信貸政策的放松下，全國房貸利率已經連降7個月，當前處于2019年以來的最低位。

　　中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐認為，此次調整釋放了支持剛需首套購房的積極信號，若按最新5年期LPR來看，首套普通自住房貸利率下限由原本的4.6%下調至4.4%，下調首套房貸利率下限，打開信貸空間。相較于此前信貸政策以地方調整為主，此次自上而下的調整信號意義更強，有助于引導后續地方政府進一步調整信貸政策。

　　德邦證券首席策略分析師吳開達則認為，該政策在此時提出，主要目的是提振消費者購房意愿，扭轉房地產銷售大幅下行趨勢，促進市場平穩發展。“我們認為此次放松主要有兩點信號意義：一是從中央層面政策確定對房地產由‘防范風險’到‘呵護需求’；二是堅持‘房住不炒’，結構上仍以支持剛需為主。此次政策僅調整首套住房貸款利率下限，對二套房無調整，結構上仍主要支持購房剛性需求。”吳開達表示。

　　值得關注的是，央行調整首套房貸款利率下限釋放了積極信號的同時，但是一些觀點也認為20個基點的調整并不“解渴”。

　　夏亦豐指出，按照目前“五年期LPR+點數”的定價模式，最終實際房貸利率下降的方式可以是降息，即降低五年期LPR。這屬于銀行的被動下調，也會直接降低購房者的利息成本。此外，房貸利率降低的方式還包括壓縮加點，這屬于銀行的主動下調。2022年1季度加權平均房貸利率為5.49%，與房貸定價基準之間的差額為109個基點，本身仍存在很大的壓降空間。

　　“短期內沒有太大必要再進一步去調整利率下限，而是應該關注各地商業銀行在實際加點幅度上的下調情況。”夏亦豐表示。

　　地產股投資喜憂兼具

　　今年以來，地產股整體表現一直優于大盤，政策邊際寬松帶來的困境反轉是投資的主要邏輯之一，但是隨著寬松性的政策不斷落地，對于地產股的投資也需要更多關注基本面等內容。

　　基本面優良的地產股是各方推薦的重點，被資金過度炒作的個股則更需要關注風險。

　　“‘市場頂’會比‘政策頂’更早到來，在政策進一步寬松之前，市場資金搶跑可能導致部分個股行情已經到頂。部分基本面比極差的個股在近期股價已經上漲很多，存在透支風險，建議投資者謹慎持有基本面優良的地產股。”金文曦表示。

　　吳開達也認為，目前，在“穩增長”訴求下，預計房地產行業放松政策會持續出臺，下半年新房銷售有望回暖，房地產板塊在政策放松階段超額收益明顯。但由于房地產行業整體進入發展中后期，新房銷售整體繼續上升空間較小，不同區域表現分化可能加大。

　　“建議重點關注信用資質好、布局能級高和經營效率優的國企和優質民企開發商。此外，需要關注居民預期持續走弱導致房地產銷售恢復緩慢、資金鏈持續收緊導致部分房企出現債務危機等風險。”吳開達說。