房地產：曙光已現，關鍵在于“軟著陸”

告別“三高”，進入分化時代。

　　文｜《中國企業家》記者 李艷艷

　　郁亮說，曙光已現。

　　2022年12月16日的萬科臨時股東大會上，萬科董事局主席郁亮現身。他談到行業變化，稱時隔20年，房地產再次成為支柱產業，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預期和想象”，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

　　過去這半年，郁亮每次現身，都是一副加油鼓勁的模樣。在市場低落的黯淡時刻，隊友接連暴雷，他看著微光前行。就如半年前，他在萬科股東大會上所言，“今天行業需要信心，需要熬著往前走。這時候但凡有一絲微光，就當是光明所在，往前走。”

　　曾經焦慮高喊“活下去”，轉眼成了信心的釋放人。誕于萬科口中的黃金、白銀和黑鐵時代，都已淪為遙遠的煙塵。“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。”郁亮說，萬科在過去先是“活下來”，然后再把自己的事情做好，這是萬科能夠活下去、活得好、活得久的核心。

　　讓郁亮看到曙光的關鍵，是政策接連點亮的“明燈”。

　　2022年，熱點一二線紛紛“松綁”，中央“金融十六條”強力紓困房企，11月“三箭齊發”。臨近年底，國務院副總理劉鶴重申房地產是國民經濟的支柱產業，中央經濟工作會議將“穩地產”置于防范化解重大經濟金融任務之中，并提出房地產行業要向新發展模式平穩過渡。

　　12月13日，安信證券首席經濟學家高善文在安信2023年度投資策略會上說，“我們傾向于認為，2022年的房地產市場經受了兩個因素的打擊，而不是一個泡沫的破滅：在放棄高周轉模式的過程之中，又遭遇了疫情的疤痕效應在需求端所造成的沖擊。”

　　“我們認為，它不是一個由供應過剩所推動的典型的房地產泡沫和泡沫的破滅，而是一個房地產行業經歷了高周轉模式的內在脆弱性暴露所帶來的流動性危機。”高善文稱。

　　清醒和理性，讓萬科等少數優質頭部房企上岸了，但那個波瀾壯闊的房地產大開發時代也宣告落幕。國家統計局數據顯示，2022年1~11月，商品房銷售面積同比下降23.3%；商品房銷售額同比下降26.6%。易居企業集團CEO丁祖昱甚至發出預測，行業規模或將回到5年前。

　　政策多維轉向，市場實質放松

　　“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已經出臺了一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”2022年12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭時稱。

　　時隔近20年，房地產“重回”支柱地位。過去三年的疫情，疊加房地產大周期的深度調整，樓市跌入冰點。尤其自2022年下半年以來，市場下行壓力明顯，房企生存環境惡化，頻頻爆發資金鏈危機。行業加速下滑，已成為影響經濟運行的一個重要風險因素。

　　自2022年11月以來，監管部門頻頻出臺房地產幫扶措施，信貸、債券和股權“三箭齊發”，托底意向非常明顯。具體看，“金融16條”向優質房地產企業提供了萬億級別的意向授信額度；政策支持民營企業發債融資，預計額度達到2500億元；重啟了地產企業的股權融資。

　　年尾，中央經濟工作會議、國務院常務會議不斷釋放穩定房地產市場的政策信號。自高層重申“房地產支柱地位”以及中央經濟工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”后，各監管部門開始輪番為房地產“發聲”，密集出臺政策措施，以期修復行業信心。

　　12月19日，中央財辦方面表示，要做好應對工作。供給端方面，各地區和有關部門要扛起責任，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；繼續給行業提供足夠的流動性，滿足行業合理融資需求；推動行業并購重組；完善相關房地產調控政策及制度。

　　12月20日，央行召開會議表示，引導金融機構支持房地產行業重組并購，推動防范化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。推動長租房地產市場建設，按照租購并舉方向加快探索房地產新發展模式。

　　中央不斷豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當地實際出發調整房地產政策。根據中指監測，目前全年已有超300省市（縣）出臺房地產調控政策近千次，政策調控力度和頻次達到近年來峰值。“房地產政策已進入實質放松階段。”中指研究院常務副院長黃瑜表示。

　　具體來看，長三角地區政策接近200條，珠三角、長江中游區域均超80條。“此前這些熱點區域，房地產行政限制性政策較多，2022年政策進入全面寬松階段，東部、中西部核心城市政策優化頻次較高，一定程度上也促進了市場情緒的修復。”黃瑜對《中國企業家》稱。

　　多位受訪房地產行業專家表示，現有政策主要針對供給端，緩解了房企的資金壓力，但需求端仍有待好轉，市場預計需求端可能出臺新政策。國家統計局數據顯示，2022年1~11月商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。

　　短期調整承壓，城市分化加劇

　　銀保監會主席郭樹清2022年11月21日在金融街論壇上表示，最近一段時期，海外媒體持續炒作中國“房地產危機”和“建筑業衰落”，實際上我國仍然處于城市化的高峰時期和鄉村振興的起步階段，全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。

　　劉鶴還在前述會議中談到，未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

　　高層定調給予房地產業更多發展信心，相關配套措施也紛紛出爐。落到政策上，除了供給端，需求端亦在持續調整。2022年以來，包括優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面多措并舉，多地房貸利率已降至歷史低點。

　　民生銀行首席經濟學家溫彬認為，購房成本下降將會激發剛性和改善性需求。截至2022年11月末，首套平均房貸利率已經下降至4.17%，為有統計以來最低水平。未來5年期LPR仍有下調空間，存量首套高利率按揭貸款利率也有望適度下調，居民的購房成本將會進一步下降。

　　“預計2023年商品房銷售面積總量與2022年持平，下半年月度同比增速有望回正。”溫彬稱。不過，他同時指出，受多種因素制約，本輪“穩地產”過程中銷售對于利率的敏感性下降。

　　究其原因，一是受疫情沖擊、就業不穩等多種因素影響，居民部門杠桿率已經連續三年維持在62%左右，加杠桿意愿不強；二是目前房價仍處于下行區間，買漲不買跌心理導致銷售萎縮；三是受爛尾樓事件影響，居民對于期房的信任需要重建。

　　黃瑜也認為，政策落地效果目前尚不明顯。“2022年以來多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產市場深度調整態勢未改。”

　　在她看來，政策放松傳導至需求端需要時間，而短期市場調整壓力仍在。2023年，宏觀經濟的修復、疫情防控形勢等，仍是影響房地產市場修復節奏的關鍵因素。“悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。”黃瑜稱。

　　一個趨勢是，城市分化更加明顯。黃瑜預判，一線城市政策存在一定微調預期。其中，北京、上海、深圳政策以微調為主，廣州2022年新房市場調整態勢最為明顯，2023年政策存在較大優化空間；二線城市政策優化空間較大；三四線城市市場因庫存積壓，量價或繼續下行。

　　展望未來，58安居客房產研究院分院院長張波對《中國企業家》預測，“商品房市場不會重回18萬億元的高增長階段，但每年10萬~14萬億元的市場交易總量仍會長期保持平穩。”此外，由于2022年房企拿地開始重點靠攏熱點城市，馬太效應亦會逐步體現。

　　“這將會導致不同城市的市場分化更為明顯。”張波稱。

　　告別“三高”，發展保租房

　　“毫無疑問，‘穩’是2023年房地產市場的關鍵詞。”張波表示。他注意到，此次中央經濟工作會議首次提到保交樓、保民生、保穩定。往年的中央經濟工作會議上，房地產相關表述一般放在“民生保障”等部分，此次則放在了“防風險”部分，指向意義較強。

　　一個共識是，穩地產的關鍵是穩房企，只有房企得到健康發展，整個市場才能重振信心。

　　11月以來，多項支持房地產企業的融資政策陸續落地，房企融資環境發生了明顯改善。從“第一支箭”支持信貸融資的情況來看，據不完全統計，截至目前，期內有100多家房企獲得銀行授信。60余家銀行落實政策精神，授信總額度在4萬億元左右。

　　從獲得授信的銀行個數來看，萬科最多，為14家；其次是綠城、美的置業，均為12家；碧桂園、龍湖、華宇集團，均為10家。從獲得授信額度看，綠城最多，為4000億元，其次是萬科、碧桂園，均超過3000億元，還有美的置業，1000億元。

　　“第二支箭”旨在支持發債融資。目前，已有萬科、龍湖、美的置業、新城控股、金地、金輝、旭輝、綠城等企業申請儲架式注冊發行債券，總規模達到1210億元。

　　“第三支箭”旨在支持房企股權融資。截至目前，已有碧桂園、雅居樂、福星股份、北新路橋、大名城、新城發展等22家上市房企，先后發布籌劃配股或非公開發行股票融資公告。

　　“總體來看，‘三支箭’正在持續落地，房企的信貸融資、債券融資和股權融資環境發生了明顯改善。”黃瑜稱，一方面，這將有助于防范房企風險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，促進改善市場預期。此外，也可有效緩解民營企業信用收縮問題。

　　張波認為，隨著優質頭部房企不斷上岸，房企將更加注重自身財務結構，不會再走高周轉、高杠桿、高風險的傳統路子，行業淘汰率提升的同時，頭部房企規模也將進入穩健提升期。此外，行業整體對房地產數字化營銷理解會升維，數字化營銷帶來的銷量占比將會不斷提升。

　　經過史無前例的周期性調整，房地產已進入出險階段，告別“三高”。對于行業未來發展方向，2021年的中央經濟工作會議首次提出房地產要“探索新的發展模式”，而今年則進一步提出要“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。

　　目前針對新發展模式沒有明確概念。專家預判，新的發展模式或將落腳在住房體系建設、租購并舉、盤活存量等方面。尤其是，隨著中央2021年提出發展保租房，各項支持政策陸續出臺。2022年保租房計劃籌集240萬套，目前很多城市已提前完成全年計劃。

　　黃瑜預計，保租房籌集建設仍將是2023年房地產市場的重點工作，相關政策支持力度亦會進一步加大，保租房公募REITs底層資產有望進一步擴圍。同時，隨著疫情防控政策優化、經濟形勢逐步好轉，住房租賃市場活躍度有望得到提升，長租公寓項目或迎來新的發展機遇。

　　如中央財辦相關負責人近期所言，近幾年，房地產業占國內生產總值的比重大約為7%左右，加上建筑業等相關產業占比達到14%左右，土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，房地產類貸款占全部貸款余額的39%，房產占城鎮居民家庭資產的近六成。

　　“今時今日，房地產已遠不再是我們過往所認識的支柱產業，而是關系到國計民生的行業，而一旦一個行業被認定為‘國計民生’，那么它的游戲規則和定位將面臨根本性轉變。”一位曾在多家房企任職的資深人士總結稱。