王健林要把萬達商業帶到哪里

根據對賭協議，萬達商業要在2023年10月31日前完成上市，王健林所剩的時間已經不多了，選擇重回港股，或許是明智之選。

兜兜轉轉近5年，萬達商業的A股IPO排隊之路終止了。

3月24日早間，大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商業”或“萬達商管”）發布通告稱，基于對自身戰略的研判，決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市，因此決定撤回萬達商業A股的IPO申請。

至此，萬達商業超過5年之久的A股IPO排隊之旅，以主動撤回而告一段落，而“盡快實現境內外上市”的表態，則表明了萬達商業即將開始資本市場的新征程。

“A股已經有多少年沒有地產公司上市了，現在房企面臨的調控壓力很大，融資環境緊張，房企在A股上市依然很難。”一位行業資深人士對《中國企業家》感慨道。

在他的觀察中，國內A股市場已經有近10年時間，未有地產公司成功通過IPO。這意味著，監管層面依然對地產上市抱有謹慎態度。盡管萬達完成了輕資產轉型，但“不是A股不接受萬達，是A股不接受地產公司。”該人士推斷稱。

萬達商業以房地產業務起家，通過商業地產占領市場后，2015年開始啟動輕資產轉型戰略，如今的萬達商業已變成了一家輕資產的商業管理運營企業。而目前，在港股市場上，物業管理企業的市值水平遠高于地產企業。可以參照的是，在此前上市的物業管理企業中，也不乏以商業管理能力見長者，比如，華潤萬象生活、卓越商企服務、金融街物業等。

“撤離”A股后，未來萬達商業以商業管理運營企業的身份回港上市，已成為業內共識。值得關注的是，萬達商業一旦重新登陸香港資本市場，還會受到資本市場的追捧嗎？

曲折上市路

萬達商業上市之路充滿曲折。

2014年12月23日，萬達商業在港交所上市，是其首次登陸資本市場，這也成為當年港交所最大的IPO。但因內地和香港市場的估值落差，萬達商業的市值遭遇嚴重低估，股價也長期低迷，這些都讓萬達商業的投資者們感到沮喪。

2016年3月，在登陸港交所600多天后，萬達商業選擇從港交所退市，同時推動萬達商業回國內A股上市。

據《中國企業家》了解，實際上，早在2015年9月，萬達商業就啟動了在內地IPO的上市程序，向證監會遞交了招股書。當時萬達商業擬上市的資產以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，公司的地產屬性濃厚。

近年來，房地產調控政策日益趨嚴，房企在國內上市基本無望。之前已遞交材料、已受理的國內地產企業就陷入了漫長的IPO排隊周期，而在A股上市排隊的房企中，排名最靠前就是萬達商業。

與此同時，萬達商業還主動求變，全面轉型輕資產，進一步優化上市資產屬性。經過一番調整，萬達商業上市主體從三變一，變為以萬達廣場為主的商業部分。

甚至萬達連公司名字都改了，以凸顯萬達商業“從重變輕”的決心。2018年3月1日，大連萬達商業地產股份有限公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司。從“商業地產”到“商業管理”，萬達商業宣布不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

盡管如此，萬達商業A股IPO之旅依然無法改變終止的命運。

值得注意的是，2016年9月，萬達商業從港股私有化退市，并引入戰略投資，同時簽署了對賭協議，雙方約定，萬達商管將于2018年8月完成A股上市。

不過，2016年以來，國家政策就關閉了房企國內上市的大門。萬達商業、富力地產、恒大等至今未能完成A股上市。隨后在2018年初，萬達商管與戰投簽署了第二份對賭協議，約定于2023年10月31日前完成上市。

距離2016年已經過去了五年，距離2018年已經過去了三年，這期間，萬達商業的回A上市路，從某種意義上來說，基本沒有實質性進展。

一個嚴峻現實是，所剩的時間窗口在慢慢消失，萬達商管亟待調整。“2018年融創、騰訊入股萬達時，就是奔著上市去的，總要給投資人一個交代。”某行業人士稱。

王健林主動求變

此次萬達商業主動撤回A股的IPO申請，意味著不愿意繼續被動等待，而是選擇主動求變。萬達方面的相關人士稱，從公告里不難看出，此次萬達商業要徹底輕資產化，進行輕資產重組之后的萬達商業，或會受到資本市場青睞。

輕資產后的萬達商業，無疑是奔著香港市場去的。2016年的退市公告中顯示，萬達商業長期看好香港證券市場良好的治理、透明的規則及高度的國際化水平，未來亦不排除旗下新興產業公司繼續到香港上市。

兜兜轉轉五年間，王健林又回到“原點”。

行業人士推斷，目前物管行業的高估值，或是萬達選擇再度回港上市的重要原因。克而瑞數據顯示，2019年，在港上市的內資物管企業平均市盈率是49倍。2020年，平均市盈率是35倍，均遠超地產類企業。

萬達的戰略調整，也與過去一年里，萬達的商業和零售業遭疫情嚴重沖擊有直接關系。在復工復產后，國家啟動了疫情專項債，萬達商管借此積極發行債券，償還到期債務和補充資金，以確保現金流動性。

其中，2020年3月13日，萬達商管一筆98億元的小公募債券獲得上交所受理；3天后，萬達廣場一筆39億元ABS再度獲深交所受理。

盡管有借款補充流動性，但在目前經營情況欠佳的情況下，萬達商管依然面臨著不小的挑戰性。

萬達集團最重要的四大核心業務：商業地產（萬達廣場）、萬達電影、萬達體育、萬達酒店，幾乎都是受疫情嚴重影響的行業。

其中，萬達的影視業務受影響最大，據萬達電影業績預告顯示，2020年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損61.5億至69.5億元，遠遠超過2019年的47億元虧損金額。

與院線相比，以萬達廣場為代表的商業地產業務，雖然并未全線停擺，但受到的負面沖擊也比較大。受疫情沖擊最嚴重的2020年一季度，萬達商業管理集團（萬達的核心子公司）的經營性現金流凈額為-39億元。

與此同時，萬達商管債務壓力仍然較大。據Wind數據顯示，2021年，萬達商管到期的公開債務為367.5億元。

2020年9月底，萬達商管集團透露，從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。2020年9月，萬達商管集團總裁肖廣瑞在接受媒體采訪時表示，這是萬達商管集團董事會做出的決定。

萬達商管“輕資產”項目發展超出預期。

數據顯示，2020年前9個月，萬達商管已簽約的“輕資產”項目為53個，是2019年全年簽約40個“輕資產”項目的1.3倍。截至2020年12月25日，萬達已完成2020年初制定的全年開業45個萬達廣場的目標。

萬達后續還需自己進行“造血”。行業人士指出，恒大地產回A失敗所發出的信號，使得萬達商管實施的“去房地產化”和全面轉型輕資產的戰略，成為王健林更加堅定的選擇。不過在“從輕”后，如何解決企業收益水平偏低等問題，還需要萬達商管進一步思考和解決。