各地調整購房政策能否改變樓市頹勢？

一向被視為樓市風向標的信貸政策正在起變化。近日，多地被曝出房貸利率下調，尤其是蘇州、成都等城市被傳首套房貸款利率甚至降至4.6%。要知道，去年調控嚴厲時，熱點城市的房貸利率曾高于6%。按此測算，100萬元的房貸，購房者可以節省幾十萬利息。這樣的變化，可以稱得上是重大變化。

　　不僅房貸利率，首套房首付比例也出現了很多變化，首付比例明顯放寬。部分城市還取消了限購限售政策，調控松綁已成不爭的事實。其中，河南鄭州是率先放松限購政策的。緊接著，哈爾濱、福州等地也相繼取消限購限售政策。一時間，調控政策會不會退出也成為輿論和公眾關注的焦點。

　　面對部分城市退出限購限售、降低首套房首付比例、降低房貸利率，為了穩定民心、穩定房價，更為了穩定預期，不讓房價因為樓市調控政策松綁而出現反彈，不讓炒房者以為有機可乘，管理層也及時做出回應，連續強調“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，避免樓市出現反復，避免房價出現反彈給廣大居民帶來不利的心理沖擊和影響。特別是一線城市，也沒有出現明顯的政策松綁現象。

　　部分城市松綁樓市調控政策，原因很簡單，就是想以此來刺激樓市、刺激住房消費、改變樓市低迷狀態。關鍵是，今天的購房者，已經完全不像幾年前，只要看到樓市調控政策有變化，就立馬跟風買房，就會被房價牽著鼻子走，就會心甘情愿去當房奴。是不是應當買房，買什么樣的房，何時買房，已經變得很理性。尤其重要的是，在“房住不炒”定位下，房價不可能再出現大的波動，尤其不會出現大的上漲。只要房價不繼續上漲，只要房價保持穩定，購房者的理性就會越來越強，購房者就會理智地選擇購房時機。

　　顯然，單純依靠松綁樓市調控政策，是很難把購房者的購房熱情再激活的。因為，面對開發商資金鏈緊繃這個十分現實的問題，購房者也在做著積極判斷和深入思考，觀察房價會不會下調，關注政策會不會向開發商傾斜。特別是已經出現風險的大型開發企業，能不能走出困境，是自己走出困境，還是政府幫助、政策扶持讓他們走出困境。對購房者來說，已經開始用腦購房，而不是用熱情購房、拍腦袋購房。而“房住不炒”定位，也決定了房價不會出現大漲現象，炒房者要想興風作浪，也沒有這個空間、沒有這個條件、沒有這個膽量。

　　也正因為如此，指望樓市調控政策來改變樓市低迷的格局，讓樓市走出頹勢，難度是相當大的。對開發商而言，必須通過“保交樓”來樹立正面形象、守住企業信譽，讓購房者不失去對企業的信任。對地方政府來說，則不要把希望寄托在松綁樓市調控政策來刺激居民購房，而要讓居民更好地自由選擇。因為，剛需仍然是樓市最重要的支撐，松綁限購限售給炒房者留下空隙的行為，是站不住腳的，也是支撐不了樓市的。真正要想樓市走出低迷，就要用信譽、信用打動購房者，讓購房者充分信任。否則，就是自娛自樂。

　　樓市的頹勢，不是調控政策帶來的，而是房價上漲過快、房奴過多的教訓積累起來的，廣大居民不是不想買房，而是不敢買房。一方面，擔心房價下跌，從而讓自己手中的財富貶值。于是，他們選擇了等待觀望；另一方面，房奴對購房者的心理產生了強大沖擊，很多人擔心買了房，自己也就成為了房奴。因此，他們也需要等待觀望。在這樣的情況下，大力發展住房租賃市場，建設更多的保障性住房、租賃住房，或許才是最好的出路。開發商手中的房子，不一定都要變成商品房，地方政府及其平臺公司，也可以將一部分商品房變成租賃房。租賃房也可以分成多個層次，廉租房、一般租賃房、中高檔租賃房、高檔租賃房等，滿足不同收入水平的居民需要。

　　總之，依靠松綁樓市調控政策來刺激樓市的方式，不可取，也不會有明顯效果。真正有效的手段，就是大力發展租賃房市場、激活剛性需求，而不要把希望再寄托在炒房者身上，那是過去時，現在和將來都不會允許。“房住不炒”的定位，不會改變。