政策利好疊加供應放量 房地產市場預期改善

2021年下半年以來，房地產行業經歷了階段性的挑戰。今年以來，中央層面多次召開專題會議，釋放積極信號，包括明確守住不發生系統性風險底線，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。地方層面更是從供需兩側調整。

　　在利好政策的加持下，進入6月，房地產市場明顯好轉，熱點城市和熱點區域的銷售復蘇節奏加快，供求略有好轉。業內人士表示，當前行業基本面的底部或已過去，但總體來看，房地產市場仍處銷售邊際改善的弱復蘇階段，預計整體回暖還需時日。

　　6月份房價總體趨穩

　　近日，國家統計局發布6月份商品住宅銷售價格變動情況顯示，2022年6月，在前期一攬子利好政策相繼落地下，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體趨穩，環比上漲城市個數增加。但同比方面，漲幅仍繼續回落。

　　具體來看，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降轉為上漲0.1%；二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

　　城市變動數量方面，6月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有31個和21個，比上月均增加六個。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示， 6月份，全國70個城市新建商品住宅環比跌幅收窄，釋放積極信號；同比受此前持續的環比下跌影響，繼續擴大。房價數據充分體現了二季度以來房地產一攬子政策的有效性，環比數據改善充分說明市場預期漸改善，房價指標正努力走出降溫通道。

　　“價格的修復是市場成交的帶動。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，6月，房貸利率下降、住房支持政策力度加大，促進住房需求釋放。貝殼研究院數據顯示，6月，貝殼50城二手房成交套數環比增長近30%。其中，成都、杭州、重慶等城市的二手房成交量明顯增長。成交量的積極表現傳遞到價格端，帶動價格環比改善。7月上半月，貝殼50城二手房日均成交量也較6月日均水平小幅增長。

　　多部門釋放支持房企合理融資需求信號

　　今年以來，中央層面頻頻發聲釋放利好信號，表示支持房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產行業風險。

　　6月2日，央行相關負責人表示，要配合住建部等有關部門和地方政府做好出險企業風險化解，及時校正金融機構的過度避險行為，保持房地產融資平穩有序。同日，銀保監會印發《銀行業保險業綠色金融指引》支持綠色金融發展。6月24日，深交所發布《關于進一步支持企業發展服務實體經濟的通知》指出，支持優質房地產企業盤活存量資產，調整預售資金監管，增加房企流動性。

　　5月以來，對于民營房企的支持力度不斷增強，碧桂園、龍湖、美的置業三家房企被監管機構批準可利用附帶包括CDS或CRMW在內的信用保護工具公司債進行融資的示范性民營。隨后，作為示范企業，碧桂園、龍湖相繼發行5億元公司債。此外，碧桂園在今年3月先后與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元和400億元的戰略合作協議。

　　此外，為了更好地應對風險，優化企業債務結構，部分頭部房企加速贖回境外債券。6月23日，碧桂園提前回購7月到期的美元票據，總額約4.11億美元。待該筆債券償付完成后，碧桂園年內到期的美元債將悉數償還完畢。

　　三季度末有望進入企穩恢復通道

　　江宇輝表示，近期新房及二手房成交數據邊際上持續回暖。機構數據顯示，6月，熱點城市商品房成交面積環比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8個百分點，廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比已恢復正值。

　　券商、評級機構也相繼釋放看好信號。日前，匯豐將碧桂園評級升至“買入”，并表示“碧桂園是目前在償還到期債務方面仍有良好記錄的民營房企之一。”行業總體向好，但存在分化趨勢是眾機構的共識。正因如此，包括申萬宏源等29家境內外相關機構同時給予碧桂園“買入”評級。他們認為，下半年隨著政策持續發力，預期穩定下，房地產市場有望緩慢復蘇。

　　江宇輝說，當前行業基本面的底部或已過去，目前正處于邊際修復的狀態。

　　萬科董事長郁亮在日前的半年交流會中指出，短期來看，房地產市場或已觸底，但恢復還需一個緩慢溫和的過程。他還透露，萬科將繼續此前的股權回購計劃，回購價格不超過18.27元/股。

　　中指研究院常務副院長黃瑜表示，短期來看，房地產市場恢復穩定運行前，各地因城施策頻次或將維持在較快節奏，供需兩端政策均仍有空間。預計一線城市仍以微調為主，二線及三四線城市政策優化力度有望繼續加大。貨幣政策端，房貸利率短期仍有一定下降空間，不排除繼續非對稱降息。

　　在供給端，黃瑜預計，一是將繼續優化調整預售資金監管政策，更好地為企業補充資金流動性，提高預售資金使用效率；二是降低企業稅費支出，減輕企業資金壓力或是企業端政策發力方向。

　　“總體來看，三季度末全國市場有望進入企穩恢復通道。”但黃瑜也坦言，恢復節奏仍依賴于宏觀經濟的修復節奏、政策優化力度等方面。

　　嚴躍進也認為，雖然降幅收窄，但二線城市房價同比在79個月后首次轉負，需要防范部分二線城市房價過冷風險。對于市場真正回暖，或還要等到四季度。（記者 梁倩）