房山試點“一區一策”調控，對樓市影響幾何？

此前坊間流傳房山區將調整購房政策一事有了新消息。4月10日，北京市住建委官網披露，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點。

　　房山區作為北京房地產市場的供應大戶，剛需盤扎堆，受樓市下行影響明顯。業內人士認為，預計房山區可能會在“認房又認貸”以及多孩家庭首付比例等方面做出調整。從短期來看，這對于房山區樓市的庫存將起到促進去化的積極作用。而作為全國政策調整的風向標，北京在政策放松方面相對謹慎，不會大規模、大幅度地放松，試點嘗試、循序漸進或成為重要的方式。
　　支持多孩家庭、職住平衡家庭購房
　　4月10日，北京市住建委官網發布該委2023年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況。其中透露，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點，相關內容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。
　　今年北京市政府工作報告重點任務中提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機制，完善“一區一策”調控措施，支持“一老一小”、中心城區人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
　　北京市住建委的相關負責人曾表示，針對特定區域的特定項目，給予符合條件的特定群體購房支持政策，是在保持房地產從嚴調控的基礎上，精準實施的一項解決老年家庭養老購房困難的舉措。下一步，北京將在總結試點經驗基礎上，進一步擴大全齡友好項目建設，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。
　　這均為房山區此次試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策提供了鋪墊。事實上，在2月，房山區就流傳將落實“一區一策”，調整“認房又認貸”的政策，此后一直未見有新消息落地。
　　此次北京試點支持多孩家庭、職住平衡購房為何選在房山區？房山區一直是北京房地產市場的供應大戶，自2021年下半年以來樓市下行明顯，剛需盤扎堆的房山區受此影響頗深。據諸葛數據研究中心統計，2023年3月，北京市區有21個商品住宅項目獲取預售證，分布在昌平區、房山區等12個區域，其中，房山區為推新主力，共有4個新領銷售許可的項目，包括樂活雅苑、伊林北苑、西府佳苑、北辰佳苑在內。
　　值得關注的是，2月21日，北京市房山區38個在售樓盤項目以自發聯盟形式自愿承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內定金退還到位。當時30天內無理由退房也被業內認為是銷售的“噱頭”。
　　事實上，受市場銷售影響，房企對于房山區的投資也是持謹慎的態度。2022年至今，房山區僅成交了5宗地塊，且全部為底價成交，基本上都是國企、央企托底。
　　或調整“認房又認貸”及首付比例
　　根據北京現行的限購政策，居民家庭在本市已擁有1套住房，以及無住房但有貸款記錄的，普通自住房的首付款比例不低于60%，非普通自住房的首付款比例不低于80%。這也意味著在北京有過貸款或有過買房記錄就算二套。因此“認房又認貸”的政策也被認為誤傷了剛性需求。
　　此次房山區試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策具體涉及哪些內容成為各方關注的焦點。對此，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，預計房山區可能會在“認房又認貸”以及多孩家庭首付比例等方面做出調整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放寬多孩家庭的購房套數限制等。
　　從各地已出臺針對多孩家庭的“花式”優惠政策來看，涉及放開限購、“認房不認貸”以及購房補貼等。比如，長沙對符合二孩及以上家庭購房政策認定條件的，可在原有家庭限購2套的基礎上增加1套購房指標，長沙戶籍家庭購買限購區域第三套商品住房不受繳納社保或個稅、房屋網簽或辦理不動產證時間等限制。
　　江蘇鹽城也明確支持人才或二孩及以上家庭住房消費。在鹽來鹽大專及以上學歷人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，購買新建商品住房的，給予所繳納契稅50%的一次性購房補貼，最高不超過3萬元。2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭，購買新建商品住房的，給予所繳納契稅100%的一次性購房補貼，最高不超過6萬元。此外，湖北荊門對一符合條件三孩家庭購房可獲得一次性補貼4萬元。
　　事實上，自去年以來，唐山、邵陽、溫州、泉州、咸寧、九江等多地出臺的購房支持政策中，均提出對二孩家庭、三孩家庭給予購房優惠，包括發放額外購房補貼及契稅補貼、提高公積金貸款額度等。更有南京、東莞、江蘇、寧波、武漢、廈門、無錫、杭州等多地在松綁限購政策時，對二孩家庭或三孩家庭允許在現有限購套數基礎上新購1套住房。
　　“北京不會大規模、大幅度放松調控”
　　值得關注的是，今年3月，房山區的樓市隨著北京樓市“小陽春”的到來以及個別項目的熱銷而有所起色。當月，房山區成交了685套新房，環比上漲155.19%。其中，良鄉板塊成交活躍度明顯提升，目前該板塊的新房成交均價為32917元/平方米。
　　在業內人士看來，試點無疑對房山樓市起到推進作用，不僅會推動商品房成交，更會對房山的土地市場也起到推波助瀾的作用。未來，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策在門頭溝、密云等遠郊區推行的可能性也更大。
　　對此，陳霄也表示，從短期來看，試點對于房山區樓市的庫存可以起到促進去化的積極作用，預計房價會有上升的空間。
　　“北京作為首都，購房政策的調整對全國有著重要的風向標意義，因此政策一直處于嚴控狀態。去年以來，全國多城出臺了松綁調控的政策，重點二線城市以及三四線城市均有調整，此次北京市住建委在發布工作報告重點任務清單及進展情況中透露，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照‘一區一策’的方式由房山區試點，釋放出積極的市場信號，意味著北京嚴控多年的房地產政策有望出現松動。”陳霄如是說。
　　在陳霄看來，北京市住建委還透露出全齡友好購房支持政策相關部門正在會簽，已有3個部門簽回。上述這兩項政策通過后，將會有效解決北京人口的居住問題，促進住房需求的釋放，尤其是帶動一波改善性需求的釋放。
　　此外，陳霄還表示，雖然政策的實行還是以試點的方式，并且具體政策調整還未落實，但也給市場帶來了一股暖風，執行了多年的嚴格政策或有望迎來松動，信號意義顯著。而需要注意的是，北京對于樓市調控政策的放松也會相對謹慎，不會大規模、大幅度放松，試點嘗試、循序漸進成為重要的方式，并且著重強調“一區一策”，根據每個行政區的具體情況實行恰當的政策。
　　新京報記者袁秀麗