全方位調控升級抑制樓市“虛火”

近段時間，調控再度成為樓市熱詞，國內各線城市密集加碼政策，在廣東，一度火爆的廣州、深圳、東莞，也在采取不同方式為樓市降溫。

民生證券研報認為，此輪調控的背景是，去年疫情影響下政策邊際放松和房地產市場迅速恢復，因此調控措施為彌補政策漏洞、抑制投機、供給端持續發力。值得注意的是，本輪調控中，除常規調控外，金融監管等舉措成為重點，“全方位”加碼的態勢已經愈發明顯。

嚴查經營貸資金流入樓市

去年12月底，央行與銀保監會宣布建立銀行業金融機構集中度管理制度，對房地產貸款和個人住房貸款占比上線分成五檔管理。這項制度的建立，就此拉開了樓市金融監管的帷幕。

今年1月，監管部門對廣州各家銀行新增個人住房貸款占比進行嚴格限制。在這一新要求的影響下，房貸批貸速度明顯慢了下來，令市場交易有所放緩。不過，金融監管的重點，更在于對經營貸資金違規流入樓市的嚴防死守。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，通過“過橋融資——全款買房——套取經營貸——還掉過橋融資”可多次套利，房產增值就能把增值部分套出來，循環往復。這令“房住不炒”的頂層架構被變現削弱，也對中小企業生產經營形成“擠出效應”。

中原地產首席分析師張大偉指出，由于經營貸適合投資購房且基本集中在改善和高端住房，所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場開始。

此前，國內多地監管層已經發文要求嚴查經營貸、消費貸流入樓市，對于會不會真下狠手，外界看法不一，但最終廣東動了真格。

3月16日，廣東銀保監局披露，轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元共920戶，其中廣州地區為1.47億元共305戶。銀行機構采取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施。

張大偉認為，針對一些短期內用新房證以及新企業注冊就套取經營貸的行為，最近的打壓非常有力，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展。

調控措施更加全面

在采取金融監管，嚴厲打擊經營貸違規進入樓市外，在廣東省內，深圳、東莞等地的限購類措施同樣在加碼。

為應對一、二手房價倒掛嚴重滋生的搶房、代持炒房等行為，深圳2月發布二手房成交參考價格發布機制。貝殼研究院在一份報告中指出，成交參考價出爐后，深圳日均新增房源掛牌量和均價保持了1月的水平，在成交不活躍、市場不明朗的前提下，買賣雙方都持觀望態度，改善型購房客戶有所減少。

另外，深圳幾天前還悄然發布一份文件，對1月23日嚴查購房資格和打擊違規行為的新規進行政策解讀，指出要對弄虛作假等情況將進行聯合懲戒，違法者移送公安機關處理。

緊鄰深圳的東莞在2月27日凌晨加碼調控，要求新入戶居民購買首套房需同時滿足落戶滿半年和連續繳納社保滿半年，二套房社保由兩年改為三年，且首套未結清時二套房首付不低于50%。另外，離婚兩年內買房者將按照離婚前家庭房屋套數計算，以企業名義在東莞購房，也需要注冊滿兩年。

如果說深圳、廣州此前樓市過熱態勢較為明顯，那么東莞的限購升級則讓外界注意到此地樓市先前的一路上行。

易居研究院的一份統計數據顯示，從去年1月到今年1月，東莞二手房成交均價從15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回調，但仍有16087元/平方米。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，東莞對于企業端的限購有助于打擊各類以企業名義炒房的現象，各類新規對于東莞房地產市場的穩定會有利好。

潛移默化影響樓市

今年全國兩會的政府工作報告中再度強調，堅持“房住不炒”的定位，穩地價、穩房價、穩預期。縱觀近三個月來的調控措施會發現，本輪樓市政策收緊，特別是在金融監管層面的舉措，打擊的目標正是炒房及衍生的違法違規行為，各類調控政策也在圍繞“房住不炒”落地。

除了金融監管和限購措施外，廣州、深圳還被列入土地出讓“兩集中”的試點城市。目前兩地尚未公開具體實施細則，嚴躍進認為，“兩集中”讓土地密集供應，實際上形成了土地市場的“博覽會”，對各家房企來說拿地機會相對多，有助于控制低價。越秀地產董事長、執行董事林昭遠在2020年業績發布會上也表示，集中供地對公司整體有利。

“土地和金融的長效機制正在建立，”李宇嘉表示，盡管中間有波折，但政策決心很大，且講求智慧，對樓市的影響潛移默化，潤物細無聲，這就是“穩地價、穩房價、穩預期”。預計今年全國房地產投資仍保持一定韌性，而信貸環境大概率收緊可能會導致住房需求更加理性釋放，預計銷售面積會小幅下降