解決住房難! 解讀加快發展保障性租賃住房意見

　　● 隨著城鎮化進程的加速和流動人口規模的擴大，進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯

　　● 《關于加快發展保障性租賃住房的意見》提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”，對于未來住房保障體系構建具有重大意義

　　● 未來的城鎮住房保障條例，應該包括保障主體、保障對象、保障標準、保障方式、準入退出安排、各方的權利義務等一系列制度安排

　　4月16日傍晚，北京市朝陽區望京西路一公交站，快50歲的安徽人金枝和27歲的湖北人馬青正在等公交車回家。這是兩個平時完全沒有交集的人——金枝小學畢業，在附近一家外貿公司打雜；馬青去年碩士研究生畢業，在附近一家高科技公司工作。但兩人有共同的煩惱：怎么才能租到一間上班方便又便宜的房子？

　　這樣的煩惱，也困擾著無數人。第七次全國人口普查數據顯示，2020年全國流動人口為3.76億人。隨著城鎮化進程的加速和流動人口規模的擴大，進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。

　　為解決好這個問題，近日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），提出“加快發展保障性租賃住房”。

　　接受《法治日報》記者采訪的多位專家認為，《意見》凸顯了中央政府強調“房住不炒”、切實降低居民家庭住房負擔的決心；大力發展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負擔。同時，需要用剛性的法律約束，確保這項利民的好政策真正落實。

　　新市民開銷房租占大頭

　　遠離工作地租住通勤難

　　身穿淺咖啡色T恤、黑色休閑褲，挎一個單肩包，在公交站臺，記者見到了準備坐車回家的金枝。她隨丈夫來北京打工多年，目前在附近一家外貿公司打雜，月收入5000多元。她丈夫則在一家建筑公司工作。

　　金枝夫婦倆租住在北京市順義區緊挨六環路的李天橋附近，屬于城中村，每月租金900多元。工作日坐公交車上下班，每天單程大概需要兩個小時。

　　金枝的兩個孩子都在安徽老家，老大是女兒，已經結婚。老二是兒子，已經成年但仍是單身。夫妻倆沒有在北京買房的打算，“不可能買得起”，只是希望能在北京多打幾年工，給兒子賺結婚錢，給自己賺養老錢。

　　對金枝來說，夫妻倆在北京每月最大的一筆開銷便是住房支出。“城里的房子太貴了，租不起，現在住得是遠了些，但房租也便宜得多。”她告訴記者，在單位附近租一套建于二十世紀八九十年代的老房，一居室的月租金至少要6000元。與別人合租，一間房也要3000多元。

　　“望高租金興嘆”的金枝匆匆結束采訪，上了公交車，趕回家做晚飯。

　　苦于高房租的不僅是金枝這樣的打工者，在附近寫字樓上班的馬青也同樣如此。馬青去年7月從湖北武漢一所高校碩士研究生畢業，去年10月入職現在的單位。在確定入職后，她就開始在中介平臺上查看工作地附近的租房房源。

　　“不查不知道，一查嚇一跳，房租太貴了，當時雖然是租房淡季并且處于疫情防控期間，但一套兩居室中的一個小間差不多要3000元。”馬青回憶說，“我一個剛入職的新人，一個月才掙多少錢？”

　　經在北京工作的同鄉建議，馬青在北京地鐵15號線順義站附近租了一套兩居室中的一間房，每月租金不到1500元。但通勤又讓馬青苦不堪言，“早晚高峰經常被擠成相片”。

　　后來，馬青搬到一個距離地鐵站有兩公里的地方，通勤方式改成公交接駁地鐵，全程大概一個半小時。

　　“對我這個初來乍到的‘北漂’來說，租房是個大問題。”馬青說。

　　流動人口規模快速擴大

　　居住供給現結構性不足

　　對于眾多來到大城市的流動人口來說，租房都是個大問題。

　　住房和城鄉建設部官網近日刊文稱，經過多年的發展，特別是黨的十八大以來，我國累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助兩億多困難群眾改善了住房條件。

　　“隨著城鎮化進程的加速和流動人口規模的擴大，進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。”這篇文章說。

　　近日印發的《意見》明確提出：突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。

　　《意見》通過明確加快發展保障性租賃住房的支持政策，推動人口凈流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建設小戶型、低租金保障性租賃住房。

　　中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析稱，《意見》明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策，凸顯了中央政府強調“房住不炒”、切實降低居民家庭住房負擔的決心。

　　“大力發展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負擔。”鄒琳華說。

　　北京市房地產法學會秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池說，《意見》提出了“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”，對于未來住房保障體系的構建具有重大意義。

　　趙秀池認為，《意見》對于新市民、青年人是一大利好，他們在租房時，除了市場提供的租賃住房、公租房等之外，又多了一種保障性租賃住房可供選擇，相當于給他們吃了一顆融入城市的“定心丸”。

　　落實地方責任成為亮點

　　解決困難群眾住房問題

　　金枝與馬青正是《意見》所覆蓋的人群。

　　《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

　　包括明確保障性租賃住房的準入制度在內，《意見》從引導多方參與、堅持供需匹配、落實地方責任等5個方面明確了保障性租賃住房的基礎制度。

　　在鄒琳華看來，根據《意見》，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款等，“力度較大且可操作性強”。

　　根據《意見》，城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區發展保障性租賃住房工作負總責，要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價。

　　在趙秀池看來，“落實地方責任”是《意見》的最大亮點。保障性租賃住房建設，政策性非常強，比如“集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設”，政府需要有所作為才能推動項目落地。

　　趙秀池認為，對于住房制度的安排，要根據不同的收入制定不同的政策，所謂高端有市場、中端有支持、低端有保障。

　　鄒琳華認為，保障性租賃住房是一種全新的保障房種類，與共有產權房、公租房共同構成保障房體系頂層設計。從完善住房保障體系出發，各地政府有責任發展保障性租賃住房。

　　“住房保障，不管是將其視為一種社會福利，還是視為一種社會救助，對現代國家來說，主要的責任主體都是政府。”北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，從我國的實際情況來說，多年來，黨和政府一直在做住房保障方面的工作。解決困難群眾的住房問題，政府是住房保障的第一責任人，對于這一點大家已經形成共識。

　　樓建波說，根據《意見》，在中央政府和地方政府之間的責任劃分方面，住房保障的責任主要由地方政府承擔，這也符合我國的住房保障實際情況。

　　政府責任需要剛性約束

　　亟須加快住房保障立法

　　在樓建波看來，對于政府在增加保障性租賃住房方面的責任，立法亟須跟上。“政府要發展本地區保障性租賃住房，不能僅僅是一種宣誓，需要法律的剛性約束。”

　　記者梳理發現，2019年5月，國務院辦公廳印發的《國務院2019年立法工作計劃》中，明確列入“城鎮住房保障條例”，由住房和城鄉建設部負責起草。

　　住房和城鄉建設部負責人彼時透露，我國要加快推動住房保障立法，明確國家層面住房保障頂層設計和基本制度框架，夯實各級政府住房保障工作責任，同時為規范保障房準入使用和退出提供法律依據。

　　樓建波分析，我國對住房保障肯定需要立法，可以有3種模式供選擇。第一種模式是專門立法，在法律層面出臺住房保障法或者在行政法規層面出臺城鎮住房保障條例，對包括保障性租賃住房在內的各種保障性住房制度進行規范。

　　“第二種模式是制定統一的住房法，其中規定住房保障制度。”樓建波說，第三種模式是在現行城市房地產管理法、土地管理法等法律中，規定住房保障相關內容，比如在土地管理法中規定保障性住房的土地供應等。

　　樓建波認為，從依法規范住房保障角度，我國亟須加快住房保障立法進度，但從我國住房保障領域的歷史脈絡看，住房保障形式經過二十多年的總結探索，目前仍處于發展階段，從經濟適用房到“兩限房”，從廉租房到公租房，如今定型于以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

　　“我們在住房保障領域經過探索，總結出成熟的住房保障經驗之后，可以通過法規或法律形式將這些經驗固化下來，形成我們自己的住房保障立法。”樓建波稱。

　　在趙秀池看來，當前，住房保障制度改革仍在進行中，面對需求多樣的住房保障問題，目前還難以用成熟的法律進行規范，而且各城市差異比較大。但經過摸索，我國出臺城鎮住房保障條例是遲早的事情。

　　“未來的城鎮住房保障條例，應該包括保障主體、保障對象、保障標準、保障方式、準入退出安排、各方的權利義務等一系列制度安排。”趙秀池說。