多地土拍重回"價高者得" 對樓市影響幾何？

曾幾何時，為維護住宅價格的穩定，多地在土地拍賣時普遍執行“限地價”的政策。如今，隨著市場進入深度調整，土拍重回“價高者得”的規則。

　　多地明確土拍“價高者得”

　　11月21日，廣州公共資源交易中心網站顯示，黃埔區掛牌出讓一宗二類居住用地兼容文化設施用地使用權，地塊起拍總價為39.47億元，土地面積共37711平方米，預計將于12月22日出讓。引起業內廣泛注意的是，出讓公告表示“本次國有土地使用權掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。

　　記者梳理發現，關于“價高者得”的表述，在廣州市后續掛牌的白云區黃金圍東區和花都區新花街以西、體育路以南體育中心西地塊出讓文件中也有出現。這標志著廣州土拍將結束自2021年4月開始執行的住宅用地“限地價”的政策，廣州也將成為4個一線城市中首個取消“限地價”的城市。

　　在此之前，成都、杭州、濟南、南京等多地已經在取消“限地價”政策方面走在了前頭。11月15日，成都取消土地限價后舉行首次土拍，拍賣規則顯示不再設置“土地最高限價”，也不設置“可售商品住房清水最高銷售均價”，而是采取“競地價”的方式進行拍賣。11月9日，杭州市規劃和自然資源局發布了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告，其中明確掛牌出讓的10宗地塊均實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人。

　　來自中指研究院最新監測數據顯示，截至目前，在22個采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已全部發布涉住宅用地公告，其中18城恢復了“價高者得”的規則，目前僅有北京、上海、深圳、寧波仍在執行“限地價”政策。

　　土地市場持續“低溫運行”

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱向記者介紹，今年1—10月，各地土地市場推出規劃建筑面積同比降31%，成交規劃建筑面積同比降34%，推出樓面均價同比漲4.4%，成交樓面均價同比漲14.4%，土地出讓金同比降25%。他表示，2022年全國土地出讓金收入約6.7萬億元，預估2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。

　　據張凱介紹，一線、二線、三四線城市土拍市場熱度分化明顯，房企投資繼續向核心優勢城市聚集。今年1—10月，一線城市土地出讓金收入同比降幅最低，為-22.01%。受成交總量拖累，三四線城市土地出讓金收入同比降幅超30%。各城市群土拍推出規劃建筑面積、成交規劃建筑面積均同比降低，成交樓面均價同比正增長，其中長江中游城市群漲幅最低。

　　從頭部房企的拿地情況來看，今年1—9月，TOP100企業拿地規模同比下降17.9%，降幅較上月擴大7.4個百分點。9月，50家代表房企拿地總額同比下降57.5%，環比下降24%。

　　從布局城市等級來看，50家代表房企1—9月在二線城市的拿地投資面積占比最高，為62.3%，一二線城市占比合計近九成。從布局區域來看，房企熱衷于在長三角拿地，占比達到40%。

　　中指研究院分析師孟新增對記者表示，全國土地市場持續“低溫運行”，究其原因，一是近兩年房地產市場深度調整，今年以來調整態勢延續，銷售市場低迷導致企業拿地意愿減弱。二是企業資金壓力大，拿地更為謹慎且更為聚焦，僅熱點城市或核心區域地塊土拍熱度較高，多數區域地塊底價成交甚至流拍。三是政府推地信心不足，推地規模大幅下降，也導致土地成交規模明顯下滑。另外，拿地企業以央國企為主，其他類型房企投資布局力度較以往下滑明顯。

　　對穩房價、穩預期意義重大

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對記者表示，“限地價”政策的出臺是基于土拍市場過熱、“地王”頻出、房價飆升等背景。然而今年以來土地市場“低溫運行”，土地收入持續下降，房價上漲動力不足，房企拿地積極性不高。基于這種情況，限地價已不符合當前的市場形勢。取消地價上限，讓土地重新回歸市場定價，是順應市場形勢和供需關系變化的重要舉措。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，近期房地產支持政策密集發力，樓市出現一些企穩跡象，但整體上仍處于筑底階段，而且未來一段時間出現“V型”反轉的可能性也不大。因此，一些城市取消地價限價，不會帶來地價大漲的風險，對整個土地市場和房地產市場的影響也不大。

　　張凱認為，土地拍賣重回“價高者得”，地方政府可以增收入、降風險，城市板塊分化加劇；房企不妨降利潤，各憑本事生存；購房群體能夠促改善、穩房價、穩預期。

　　據記者觀察，放開土地限價后，濟南、合肥、廈門、青島、武漢、重慶和成都等地已經有土拍進行。從各地成交情況看，流拍地塊減少，少數地塊溢價率超過30%，甚至高達53%，過半地塊以底價成交。比如成都市新推出的7宗住宅地塊全部成功出讓，其中3宗地塊溢價成交，4宗地塊底價成交，平均溢價率為6.9%，總成交金額約57億元，成交規劃建筑面積約46.3萬平方米。濟南新政后首拍，出現溢價率達53%的地塊，相較于21天前周邊底價成交的地塊，成交樓面價上浮66%，效果顯著。

　　中指研究院分析師孟新增向記者表示，非核心城市或區域2023年以來土拍情緒延續低迷態勢，短期土拍規則調整對市場的帶動效果有限。取消地價上限，預計熱點城市的核心地塊熱度或升溫，但在房企投資布局仍審慎的情況下，預計優質地塊競拍出“地王”的概率較小。另外，優質地塊有望競拍出更高的價格，有利于地方增加收入。

　　關榮雪認為，取消地價上限后，一些優質地塊的地價或將有所上漲，從而有可能會傳導至房價端，拉動房價小幅上漲，這有助于提振市場情緒，對穩房價、穩預期意義重大。