土地市場將延續分化態勢

10月份以來，22個實行集中供地、集中公告的城市已有18個取消土地限價，恢復“價高者得”模式，其中包括廣州、成都、合肥、南京、重慶、廈門、濟南、武漢等地。其余4地為尚未調整的北京、上海和深圳，以及將溢價率上限由15%上調至30%的寧波。

　　目前來看，土地限價取消的主要原因是土地和房地產市場已經發生重大變化，當初在市場高漲時期出臺的限制性措施正逐步退出。

　　土地限價始于房地產市場高漲的2016年。受市場推動，當時各地不斷成交幾近翻番的高溢價地塊，“地王”頻出，于是各地密集發布了土地限價令，同時為土地拍賣設置了競配套等約束性條件。2021年，為繼續穩住土地價格，自然資源部要求22個城市實行土地集中出讓，各地繼續收緊土地拍賣政策。

　　但去年以來，受房地產市場影響，土地市場整體低迷，各地土地市場供給和需求都呈收縮之勢。7月底，中共中央政治局會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　國家統計局發布數據顯示，今年前三季度，我國房地產開發投資下降9.1%。全國商品房銷售面積為84806萬平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額為89070億元，下降4.6%。在這個背景下，在市場過熱階段陸續出臺的政策須適時調整，以適應變化的市場。

　　從土地供應者即各級政府角度看，受土地市場影響，不少地方土地收入下降。地方政府有較強的取消土地限價、盡快激活土地市場回籠資金的訴求。財政部發布的財政收支情況顯示，今年前三季度，地方政府性基金預算本級收入35635億元，同比下降16.3%。其中前三季度，國有土地使用權出讓收入30875億元，同比下降19.8%。

　　中指研究院發布的數據顯示，今年11月份，22個城市住宅用地成交面積和總價同比均上升，溢價率略上浮，但整體溢價率仍處于低位，市場相對平穩。同時，部分城市雖有少量地塊熱度較高，但其余大多是以底價成交。11月29日，蘇州8批次集中供地中，僅一塊土地溢價率達30%，其余均以底價成交。

　　目前來看，土地出讓取消限價雖使個別優質地塊升溫，但市場仍將分化。熱點城市尤其是一二線城市中人口流入較大城市的優質地塊會吸引更多企業關注，價格有望上行。但市場需求偏弱的地方尤其是市場已經較為飽和的地市一級城市，土地市場仍將延續溫和走勢。 （經濟日報記者 黃曉芳）