房企土儲急“補倉” 拿地意愿漸提升

日前，廣州市規劃和自然資源局發布了2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第一批），將有22宗地塊擬于3月8日至6月7日期間發布出讓公告，其中中心四區占比近五成，新地塊供應規模不小。2024年1月，廣州首次土拍推出的天河、白云各1宗宅地因無人應價而流拍，那么供應大增的土地市場承接力會如何？

　　機構統計數據顯示，前兩月百強房企拿地總額達到1577億元，同比大幅增長30.6%，房企投資在恢復，而且近期不少民企出手拿地，傳遞出積極的信號。

　　業內人士表示，開年前幾批供地將影響到上半年整體市場熱度，因此通常推地質量偏優，且房企補倉意愿較強，共同促進了土拍市場的升溫。從供地趨勢來看，預計優質地塊的土拍熱度依舊延續。

　　土地市場出現三個積極信號

　　和二月下跌的銷售數據相比，近期土地市場出現明顯不同的走向，百強房企拿地金額大幅增長，核心城市土地溢價率上升以及龍湖、濱江等民企紛紛出手拿地，透露出來的積極信號引起行業關注。

　　中指院統計數據顯示，2024年1~2月，TOP100企業拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%，雖較1月同比增速有所下降，但房企拿地意愿持續恢復。中指研究院分析師孟新增表示，其原因主要為2月份北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額。此外，房企自2022年以來拿地意愿持續低迷，部分企業土地儲備有所不足，亟需拿地補充。同時，支持房企融資政策正在落地見效，助力房企投資。

　　可以看到，核心城市土地溢價率上升，出現多宗溢價成交地塊。比如，取消土地限價后，杭州新年的首場土拍7宗地塊的平均溢價率達到了19.1%。從全國住宅用地成交總價TOP10來看，2月入榜地塊成交金額門檻為21億元。廣州市潤喆房地產開發有限公司（華潤置地、廣州城投、廣州珠實、廣州南沙交投聯合體）以底價36.45億元摘得的天河區岐山路地塊，即吉山倉二期地塊入榜。

　　近日，龍湖時隔四年再次出手在佛山拿地。事實上，在春節假期結束后，龍湖就迅速開啟拿地節奏，2024年已斥資11.74億元拿地。此外，濱江斥資24億元拿下杭州地塊、偉星等民企紛紛出手拿地，也引起市場關注的熱度。

　　業內人士表示，這些土地市場的信號表現出房企投資心態的變化，隨著變化量的累積，也將形成新的行業趨勢。

　　三類房企是目前的拿地主力

　　中指院的數據顯示，從1~2月的新增貨值來看，華潤置地、中建壹品和招商蛇口分別以444億元、412億元、159億元新增貨值位列前三。TOP10企業2024年1~2月新增貨值總額2080億元，占TOP100企業的33.6%，新增貨值門檻為22億元，與2023年同期持平。

　　從目前市場拿地的主力來看，房企投資依然呈現高度集中、高度分化的特點。雖然百強房企拿地金額、新增貨值和建面，都表現為上漲，但上漲主要是由于榜單頭部的二十家房企的拉升作用，頭部企業對核心城市高價值地塊的追逐，大大拉高了整體的成交數據，而這也將體現在今后的房企市場規模和市占率中。

　　目前積極拿地的主要有三類房企。一是以華潤置地、招商蛇口為代表的國央企巨頭。從2024年的新增貨值排行就可見一斑。二是“建筑系”地產公司。今年前2月的拿地十強榜單中，就有中建壹品、中建信和中鐵建三家公司上榜。

　　房企不拿地以后，作為工程承包方的建筑系公司，開始走向前臺，自己拿地接項目。他們有資金優勢，又有完善的產業鏈資源，自己拿地自己開發施工，安全系數更高，同時其他房企算不過賬的地，建筑系地產公司依然可以賺錢，拿地靈活度也更高。

　　比如中國建筑旗下的“中建”系，中建八個局院都有自己的房地產公司，包括中建東孚（中建八局）、中建壹品（中建三局）、中建信和（中建五局）、中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建地產廣州（中建四局）等。根據克而瑞的新增貨值排行榜，去年中建東孚、中建玖合、中建壹品、中建智地新增貨值分別達到268.4億元、264.2億元、194.4億元、157.1億元，全部進入拿地榜單50強。

　　三是城投公司。近幾年各地城投成為拿地的主力，幾乎拿下了市場1/3以上的地塊。前2月新增土地建面排名第一的就是石家莊城發投集團。隨著財政部明文禁止城投舉債托底拿地、地方化債重點工作推進，目前仍在拿地的城投公司基本都具備一定的開發能力。

　　記者觀察

　　分化持續 優質地塊供應增加提高吸引力

　　值得關注的是，在房地產整體仍較冷的形勢下，為吸引房企拿地，部分城市繼續加大優質地塊供應量。2024年，已有多個城市公布第一批供地計劃，以廣州來看，22宗地塊中10宗都位于中心四區，廣鋼、廣紙、金融城、世界大觀等熱點板塊都推出地塊強勢補貨。

　　房企在銷售速度減緩的情況之下，出于安全性考慮，更愿意為優質地塊買單。去化好的城市和地塊更加吸引房企，房企亦愿意為優質城市的項目重金購地。可以預計，土地市場分化還將持續。整體土地市場成交量的低迷，也不影響核心城市土地溢價攀升。尤其是去年年底，土地限價解除，溢價率也自然會不斷走高。

　　此外，由于目前行業對優質地塊的爭奪，以及對產品品質的內卷，都已進入白熱化階段，也影響了項目的開發利潤率，這也讓本土房企在土地拍賣競爭中更容易有客戶、成本和信息優勢，本地房企也成為拿地的主流。

　　格局分析

　　延續以中心四區為主的格局 金融城、廣鋼新城等“推新”

　　根據公告顯示，2024年第一批宅地清單總計22宗宅地，總用地面積超120公頃，建面268.47萬m2，分別位于天河、海珠、荔灣、白云、花都、番禺、從化，共7個行政區。從區域分布來看，花都區擬出讓地塊最多，達到5宗地塊，天河、荔灣、番禺各有4宗地塊，而海珠區和白云區則各有2宗地塊，從化區有1宗地塊。越秀、增城、南沙和黃埔暫無地塊掛出。可見，中心四區仍然占據著近半比例。

　　其中天河區、荔灣區分別捧出了位于金融城及廣鋼新城片區的優質地塊。海珠區的廣紙板塊等雖然也有地塊亮相，但由于是體量較小的“蚊型地”，關注度相對較低。

　　從供地情況來看，面對持續處于調整之中的二級市場，作為一級市場的土拍也更趨謹慎。在結構上不僅延續著以中心四區為主的格局，金融城、廣鋼新城等久未有宅地釋出的板塊更是誠意“推新”。這些地塊，也由于其稀缺性和高確定性受到了業內關注。對于長期關注這兩個板塊，卻未找到優質標的的置業者來說，可重點關注。

　　金融城板塊

　　控規調整釋放宅地 持續天河熱度

　　隨著一批話題項目的入市，天河區無疑成為了廣州樓市受關注度最高的區域。不過，從供地格局來看，金融城板塊最有可能接棒天河東，成為市場的熱點所在。在今年天河區上半年擬出讓的四宗宅地之中，兩宗位于世界大觀板塊，兩宗位于金融城板塊，都可以稱得上核心區的優質地塊，但在過去十年僅有三宗宅地出讓的金融城，無論是從區位還是稀缺度而言，更具看點。

　　根據公告，金融城擬出讓的兩宗地分別為住宅和商住地塊，面積分別為10.35及7.74萬平方米。兩宗地塊相鄰，均位于黃埔大道以南、車陂路以東，南向望江。當前，地塊周邊的一手住宅項目十分稀缺，主要有江源半島和珠江天酈，前者由于歷史原因上車門檻相對較低，珠江天酈的總價段則在千萬元以上。而同等地段的商住大平層，則有著更為高端的定價體系。

　　因此，在當前開發商追逐確定性的市場氛圍之下，該宗地塊也被視作有較高的可能性遭到 “爭奪”。實際上，由于起拍價格較高，只要溢價率達到1%，便可以刷新廣州樓面地價TOP10排行榜。

　　對于關注金融城板塊的置業者來說，該宗地的出讓可能是一個值得關注的信號。從板塊的價值來說，金融城一直被視作與珠江新城、琶洲同等量級的價值高地。但與此同時，由于宅地供應稀缺，金融城板塊內可供置業者選擇的優質一手標的并不多。起步區內，駿景花園、富力天朗明居等二手樓齡已經較長，這也使得位于金融城東區的美林湖畔、盈彩美居、蘭亭盛薈等二手次新房此前溢價較高。

　　值得注意的是，在2023年底，金融城北區控規調整公示，新增了六宗宅地，而此次上架的兩宗涉宅用地，也是于年后調整控規后掛牌。對此，業內普遍認為未來一段時間金融城片區或仍有宅地釋出，優質一手項目值得置業者期待。

　　廣鋼新城板塊

　　時隔三年再出新地 將完善片區配套

　　如果說，金融城是天河的一大亮點，那么在過去兩年主要以白鵝潭片區為主的荔灣區，今年的重頭戲則可以看看廣鋼片區。作為老城區此前市場聲量最大的連片開發區域之一，廣鋼今年一口氣擬出讓兩宗涉宅用地。要知道，在2021年出讓的廣鋼234地塊曾被冠以“廣鋼新城最后一塊宅地”的稱號，其后轉化入市的中海保利朗閱目前是廣鋼板塊唯一一個在售新盤，均價集中在6萬元~7萬元/平方米。

　　當下的廣鋼新城，已經成為了老城區范圍內城市面貌新、配套資源齊全的板塊，在這樣的確定性之下，兩宗新亮相的宅地，也被預測“不愁賣”。

　　從地塊素質來看，兩宗地各自都亮點突出。其中，鶴洞路以南AF040134地塊，即鶴洞汽修廠地塊，其亮點在于地塊容積率僅2.4，在容積率較高的廣鋼板塊，未來居住的舒適度將有一定稀缺性。

　　而位于鶴洞東地鐵站西側的AF040109地塊，前身是廣鋼新城綜合體地塊1、2號地，因此也被稱作廣鋼一號地塊。不久之前，該地塊經過調規，未來將配套商業及學校。商業一直被視作是廣鋼片區的短板，作為人口密度極大的居住區，仍然依靠社區級商業，居民的購物需求則需要依靠位于醫藥港的星河coco park等商業體。有消息稱，該宗地塊對于配套商業能級的要求較高，這也就意味著廣鋼板塊的商業資源有望得到明顯提升。此外，地塊規劃還要求配建九年一貫制學校，板塊的教育資源將進一步豐富。