青島接連出臺優化居住用地供應和規劃管理措施

9月23日，青島市政府新聞辦召開新聞發布會，介紹《關于優化居住用地供應和規劃管理措施》有關情況。青島市自然資源和規劃局副局長龐兵鋒、市自然資源和規劃局總規劃師胡雁、市自然資源和規劃局開發利用處負責人毋嘉平出席發布會并回答記者提問。

近年來，人民群眾對“居者有好屋”的需求越來越強烈，黨的二十屆三中全會提出，要加快構建房地產發展新模式，建設適應人民群眾新期待的“好房子”。青島市委、市政府高度重視高品質住宅建設工作，市自然資源和規劃局按照市委、市政府工作部署，持續加強居住用地供應和規劃管理的政策研究，強化自然資源和規劃要素保障，圍繞青島市房產市場運行狀況、市民訴求、房企需求等，在深入調研，充分學習借鑒我國其他城市的先進經驗，廣泛征求意見的基礎上，分別于今年3月、9月，先后出臺了兩批《關于優化居住用地供應和規劃管理措施》（以下簡稱《措施》），對我市新供居住用地開發建設給予土地規劃政策支持，激發市場主體活力，優化營商環境，滿足群眾住房需求。

兩批《措施》從強化擬出讓土地信息公開、優化商品住宅用地出讓公告、調整競買及出讓價款支付方式、提前交地4個方面優化土地支持政策；從室內挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽臺、首層架空層、下沉空間等9個方面加強規劃支持。優先鼓勵在優質住宅用地中試點應用，引導房地產企業打造滿足居民需求的“好房子”。下面，詳細介紹兩批次《措施》的有關內容。

多點發力優化土地出讓，穩定房地產市場運行

強化擬出讓土地信息公開。為使市場主體全方位、多角度了解地塊信息，進一步加大宣傳推介力度，在商品住宅用地清單發布后，通過土地推介會、企業座談會等渠道，宣傳推介地塊優勢和價值潛力。同時，豐富地塊信息公開內容，及時公布地塊周邊交通、教育、醫療等現狀和規劃情況，便于開發企業及時準確了解地塊信息，為選地決策提供充分參考。

優化商品住宅用地出讓公告。對住宅用地限價措施進行調整，不再執行樓面單價新高、單宗商品住宅用地溢價率15%的限價要求。土地出讓公告時間在按規定不低于20天的基礎上，可以根據實際適當延長公告時間，給市場主體充足的研判決策時間。

調整競買及出讓價款支付方式。為減輕企業資金壓力，將住宅用地出讓競買保證金調整到可以按最低比例，也就是出讓起始價的20%繳納，同時延長土地出讓價款分期繳納時限，土地出讓合同簽訂后1個月內繳納出讓價款的50%，剩余的土地出讓價款繳納期限最長可延長至1年，為企業提供了更大的資金靈活性。

提前交地助力項目開工。按照以往工作流程，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應在繳清全部土地出讓金之后方可交付競得人實施開發建設。為加快項目建設，《措施》規定，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，受讓人在繳納50%出讓價款且承諾在6個月內開工建設的，可將土地交付競得人進場開展施工前期工作，提前了交地時間節點，提升了工作效率，促進項目盡快達到預售條件。

多措并舉提供容積率支持，助力好房子建設

提升居住小區公服配套品質。公服設施是居住區高品質生活的重要空間載體。2023年，我市出臺了《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則（2023年試行版）》，創新提出“鄰里坊”的概念，將需要在居住小區配建的各類公共服務設施集中設置。原則上集中設置在居住小區公共廣場綠地或出入口處，內部設置社區養老、文化活動、便民商業、快遞服務和公共衛生間等功能，有條件的允許增設社區食堂、健身房等功能，為居民提供“家門口”的生活服務。《措施》規定，集中配建的“鄰里坊”及社區衛生服務站、托育所、社區服務站、微型消防站，不計入用地容積率，不計入土地價值。鄰里坊建筑面積按照350㎡/千人計算，單處最小面積350㎡，并由各區（市）政府安排專門主管單位或街道統籌管理，提升公共服務水平。

完善小區出入口空間設計。小區門衛室、地下停車庫出入口是連接居住小區內外的過渡空間，是展現小區特色的窗口。《措施》提出，居住小區用于通行管理、信息傳達、安全保衛功能的出入口門衛室，其建筑面積不大于20㎡的，不再計入容積率。有頂蓋車庫出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計算調整為不計入容積率，同時要求其形式、材質、色彩應與居住小區建筑風格協調一致。打造功能完善、設計精美的小區出入口空間，提升城市界面美觀度。

引導首層架空層多樣化利用。住宅建筑設置首層架空層可以方便居民文體活動、休閑交流，既滿足居民不出小區便可鄰里交往、健身娛樂的生活需求，也為小區打造更多靈活多樣、豐富有趣的公共空間。《措施》對住宅首層架空層的計容規則進行了調整，明確：在緊鄰居住小區集中綠地、活動場地的住宅建筑底層可以設置架空層，架空層層高不宜小于3.6米，并作為公共休閑、綠化等公共開敞空間使用。架空層內部電梯、樓梯、門廳、設備管井、市政設備設施等必要使用空間的建筑面積，累計不大于底層投影面積30％的部分，不再計入容積率。從而鼓勵符合條件的小區合理設置架空層，通風降噪，疏解地面交通，增加公共交往空間，打造開放多元復合的活力社區。

鼓勵居住小區建設下沉空間。為進一步增強居住區活力和高端屬性，豐富公共空間層次，《措施》提出，鼓勵有條件的居住小區結合集中綠地、活動場地設置下沉空間。鼓勵開發企業利用與下沉空間相連的地下建筑建設健身房等業主共享的文體活動設施，滿足居民更高品質的生活需求，這部分地下空間不再計入容積率。

豐富室內居住空間形式。隨著居民改善型住房需求的日益增長，對大面積住宅的需求日益增多，對設計品質也提出了新要求。挑空空間在提升居住品質、豐富室內空間層次、消除空間壓迫感上發揮了重要作用。以往的室內挑空空間，按照不同挑空高度，分別計算1-2倍不等的建筑面積和容積率。本次新出臺的《措施》對這一計算規則進行了調整優化，規定：套內建筑面積超過140㎡的住宅，允許在起居室（廳）設置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高，其面積不超過住宅套內建筑面積的25%并且不大于50㎡的，按照其水平投影只計算單層容積率。創新住宅空間設計模式，進一步擴大室內采光面，增強室內視野通透性，讓室內功能分區更加合理、舒適。

合理設置戶屬空中花園。住宅中安排戶屬空中花園是近年來一種新興建筑形式，是將綠色生態理念注入城市住宅建筑實踐，最早興起于新加坡以及國內的成都、南京等地。戶屬空中花園是在住宅建筑外挑平臺，比陽臺進深更大的空中戶外空間。

《措施》明確：原則上建筑高度不超過54米住宅每戶可以安排設置一處空中戶屬花園，設置于建筑主體結構以外，進深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于兩個自然層，進深在2.1米以內的部分，按其水平投影面積的1/2計入容積率，2.1米-4米的部分不計入容積率。

該措施為鼓勵開發企業為居民建設空中居家庭院，實現綠化“上樓”，滿足居民的“親地”居住情懷，同時，改善社區微氣候，營造人與自然和諧互動的美好生活空間。綜合考慮城市風貌特色、氣候特征、建筑使用安全、噪聲污染等因素，原則上城市公共中心、臨重要道路、濱海區域等范圍暫不建議設此類住宅。

鼓勵建設封閉式住宅陽臺。陽臺是居住空間的延伸。按照我市此前規定，封閉式陽臺應全部計算面積；開敞式陽臺計算1/2面積，進深超過1.8米的部分全部計算面積。實踐中，開敞式陽臺尤其在高層建筑中，不適應我市氣候特點，不符合北方居民生活習慣，容易出現居民私封陽臺、高空拋物等問題，造成了安全隱患和資源浪費，對城市風貌形象也產生一定負面影響。

為此，《措施》優化統一了陽臺容積率核算標準，將住宅陽臺進深尺寸由最大1.8米調改為最大2.1米，且封閉陽臺按照一半計算容積率，改變既往全部計容計算規則，激發房地產商建設封閉陽臺的積極性，保證套型功能完整性，滿足居民對更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求，減少高空墜物風險，提升建筑立面品質。

提升住宅建筑外立面品質。居民對高品質住宅的感知，從顏值開始。隨著廣大居民對建筑審美的提升，開發企業也更加注重建筑立面精細化設計以及高品質材料的應用。順應市場需求，《措施》提出居住小區建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質材料的，飾面層可不計入容積率，鼓勵開發企業打造經久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。

多部門協調聯動齊抓共管，強化實施保障

《措施》的出臺，旨在鼓勵信譽良好、開發能力強的企業參與建設優質住宅，同時保證小區環境服務品質和建筑安全，保障居民利益不受損害。市自然資源和規劃部門將與各相關部門、屬地政府強化政策協同性，提高我市“好房子”的整體水平。

做好服務保障。聚焦優質地塊供給和培育，做好住宅建筑方案指導審查，充分做好土地規劃服務保障工作。通過政策賦能，助力推出社會大眾滿意的住宅產品。

強化部門聯動。在《措施》執行中，與住建、城管等主管部門以及各屬地政府協調聯動，積極共享土地、規劃、建設、管理等相關信息，協同配合，確保《措施》落地的高效性和有序性。同時，各部門嚴把審批關，因地制宜、分類施策，扎實運用措施推進項目建設，保證《措施》落地的精準性和匹配性。

加強監督管理。與各職能部門分工協作，加強事前事中事后監管，杜絕私搭亂建行為的發生，保證各類建筑空間按照規劃用途使用，營造安全有序的生活環境。

《措施》自發布之日起試行。試行期間，歡迎社會各方提出寶貴意見建議。青島市自然資源和規劃局將盯緊跟牢市場新動向，積極回應廣大市民的新需求，因地制宜優化政策工具，讓廣大市民享受政策紅利，促進青島市房地產市場健康平穩發展。

（編輯 王宇）

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