“三升兩降”優化資本結構 透視華僑城A穩健底色

　　時近秋分，三季度即將收官，樓市關注度不減。在政策面，7月以來"暖風"頻吹：中央政治局會議首次提出適時調整優化房地產政策，住房城鄉建設部等部門明確"認房不認貸"的認定標準，央行、金融監管總局宣布降低購房首付利率……在市場面，信心雖有所恢復，但從各房企半年報"交卷"結果看，整體依舊承壓、喜憂參半。

　　在一眾房企中，華僑城A(SZ.000069，以下簡稱"華僑城")算不上"巨頭"，但也并非"小個子"。近年來，面對泥沙俱下的房地產市場，向來低調的華僑城也無法"免俗"，其毛利率、凈利潤等指標出現不同程度的下探。作為以房地產、文旅為主營業務的老牌房企，華僑城從創企至今經歷過多個行業"至暗"時刻，但每次都在急湍中站穩了腳跟。"穩"，是市場對華僑城的普遍印象，其背后疊加著多重標簽：央企控股背景、業務結構穩定、規模中游靠前……這些標簽之外，市場更看重的是——華僑城的識變應變能力。

深圳的華僑城大廈

　　市場評價其來有自。營收增長近兩成，貨幣資金、現金短債比雙升……時值中國改革開放45周年，誕生于深圳特區的華僑城正積極求變，以更靈活、更穩健、更專業的身姿，探路可持續高質量發展。

　　更輕、更穩：資本結構"三升兩降"

　　"現金流、現金流，還是現金流。"

　　行業承壓之下，現金流既是市場普遍關切，也是房企當務之急，已成為懸在各家房企之上的達摩克利斯之劍。當然，觀察房企穩健與否，現金流只是其中一塊切片。市場考量的，其實是包含現金流在內的整體資本結構。

　　從整體觀察華僑城A半年報，2023年上半年，公司實現主營業務收入194.4億元，同比上升19%;累計實現簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬平方米。根據克而瑞銷售排行榜顯示，華僑城全口徑銷售額在各房企中排名第37位，較2022年同期躍升15個位次，行業地位進一步提升。往細處分析其現金流、負債規模與結構等維護，華僑城資本結構正持續改善，體現在"三升一降"。

　　具體而言，今年上半年，華僑城經營活動、投資活動、籌資活動產生的現金流量凈額均同比由負轉正，且增幅大于100%;貨幣資金較期初增長27億元，較2022年末增加6.4%。這在上市房企普遍縮表的當下，顯得尤為可貴。此外，從償債壓力指標來看，剔除受限制現金和預售監管資金，華僑城非受限現金短債比為2.05，較2022年末的1.53上升明顯。Wind數據顯示，110家A股上市房企中，現金短債比小于1倍的共有45家房企，高于2倍的僅42家。華僑城、萬科、保利發展等16家房企均處于2倍區間。

　　與此同時，從負債端看，華僑城負債結構正持續優化，有息負債總額1343億元，以中長期負債為主，其中一年內以及一至兩年內到期債務占比分別降至12.1%、20.3%。

　　現金流充足、負債結構健康，讓華僑城在行業整體承壓之下負擔"更輕"，走得也"更穩"，為其發展韌性提供了堅實支撐。這也意味著，在優質資源獲取等方面，華僑城留有充足的空間和彈性。據觀察，在經歷了一段時間的謹慎投資后，華僑城今年已開始出現"補貨"需求，公司今年以來在成都、佛山、無錫等核心城市核心地段，獲取了多宗開發用地。1至8月，華僑城在中國房地產企業權益拿地金額排行中位列第27位，躋身粵港澳大灣區TOP10。與此相對，市場機構克而瑞統計數據顯示，今年前7月，有六成百強房企尚未拿地。

　　更專、更快：專業化整合煥發新活力

　　水泥樁林立、運輸車穿梭，人力機械齊上陣……這是記者在佛山禪城半月島項目建設現場看到的忙碌場景。據華僑城佛山城市公司相關負責人介紹，該項目拿地不到2個月，基坑和樁基礎工程相繼取證、破土動工。在深圳前海，由華僑城建設運營的歡樂港灣集聚了"超強"人氣，日接待游客最高超過8萬人次。"我們店平時的人流量大概400人次，日均營業額3萬元-4萬元。周末以及節假日，人流量、營業額都會大幅度增加。"喜茶(歡樂港灣店)店長吳定海說。

　　流程更簡、反應更快、效率更高、業務更專、項目更優，這是華僑城這些年通過深化改革帶來的"新氣象"。近年來，華僑城實施專業化整合，對各業務板塊分類歸集、統一管理，旗下各事業部和城市公司主要負責公司房地產開發銷售業務，主題公園、自然人文景區、商業、酒店項目則分別由旗下歡樂谷集團、旅發集團、商管公司、酒店集團等集中管理、一體運營。在此基礎上，華僑城各業務板塊推進精益管理，讓"專業人辦專業事"，全面提升組織活力和經營效能。

深圳歡樂港灣的深圳前海華僑城JW萬豪酒店

　　經營效率更高。 6月25日，華僑城東莞城市公司松湖原岸項目第二次開盤，勁銷23億。東莞松湖原岸項目位于松山湖北部CBD核心區域，毗鄰約50萬方的月荷湖，項目內規劃有藝術展演中心、主題商業、公寓酒店以及品質住宅，是華僑城依湖而造的又一"岸"系湖居產品。華僑城東莞城市公司相關負責人告訴記者，該項目強化全流程管理，去年6月獲取地塊后，僅用70天取證并開工，從開工到開盤僅6個月。記者注意到，在更早些的4月份，該項目開盤入市即紅盤，開盤當日貨值21億的357套房源100%即被選，是東莞市今年首個突破千人登記、公開搖號的選房項目，登頂該市2023年新房首次開盤銷售榜單TOP1。

東莞松湖原岸項目，集商業地標、藝術展演中心、高級生態公園、高端住宅于一體。圖為東莞松湖原岸項目效果

　　運營能力更強。 在房地產開發成本高企、融資環境偏緊、整體利潤下滑的背景之下，行業普遍認為，行業已從"土地紅利""金融紅利"向"管理紅利"時代轉變。房企正尋求突破傳統開發模式。輕資產模式成為轉型方向之一，市場上的優質輕資產項目也成為重點關注對象。華僑城房地產、文旅兩大主業，均早已在輕資產運營模式上有所布局。以今年為例，據不完全統計，華僑城中標深圳前海石公園桂灣段(含雙界河河口)代建代運營項目，還與地方政府就長沙文化旅游綜合項目一期(親子樂園)達成輕資產輸出協議。此外，截至6月末，華僑城物管項目、管理面積分別較去年增加58個、提升33%。

深圳歡樂谷全新主題區“迷你世界·冒險山”將于國慶假期開放。圖為“迷你世界·冒險山”園區實景

　　創新步伐更快。 今年以來，文旅市場復蘇勢頭強勁，暑期尤為亮眼。今年上半年，華僑城旗下文旅項目共計接待游客超4400萬人次，同比增長74%。作為華僑城主題公園的產業集團和歸口管理平臺，歡樂谷集團持續以高質量供給創造引領新需求，暑期累計游客接待量同比增長超30%，營業收入趕超2019年同期水平，多家主題公園關鍵經營指標創新高。時值歡樂谷品牌25周年，深圳歡樂谷9月19日舉辦發布會，宣布由歡樂谷與迷你創想共創打造的全球首個迷你世界IP潮玩主題區"迷你世界·冒險山"將于國慶假期全新開放。"這座占地35000㎡的線下實景樂園，不僅將為游客帶來現實世界的趣味冒險體驗，更大的亮點還在于‘多元宇宙科技'的運用。"深圳歡樂谷副總經理傅世海介紹。

夜經濟助推文旅消費熱。圖為佛山順德歡樂海岸PLUS

　　華僑城目前已基本完成存量在運營項目的管理重組。公開數據顯示，華僑城A已成為社保基金持倉最久個股。社保基金是社會保障的儲備基金，其資金久期較長且規模較大，這些特性決定了社保基金的投資風格以長期價值投資為主。業內人士指出，盡管華僑城今年上半年凈利潤錄得虧損，但虧損正顯著收窄，且瑕不掩瑜，綜合各項指標看，其經營十分穩健。在中國房地產報統計的TOP50上市房企權益銷售比中，華僑城權益銷售占比77.56%，躋身TOP10行列。"權益銷售比例越高的房企，鎖定利潤能力更強。"前述業內人士表示。