金科股份2021年報：輕資產運營成效顯現

4月29日，金科股份（000656.SZ）發布2021年業績報告。數據顯示，2021年金科實現營業收入1123.10億元，同比增長28.05%；結算面積1,200.96萬平方米，同比增長18.34%；實現凈利潤66.88億元，歸屬于上市公司股東凈利潤36.01億元。

　　回款率創新高

　　報告期內，金科2021年實現銷售金額1840億元，連續3年位居行業前20；銷售回款1853億元，回款率高達101%，創歷史新高；銷售面積1966萬平米。

　　年報顯示，金科通過金科服務引進戰略投資者貢獻現金超40億元，同時通過動態調整生產經營節奏等方式實現全年經營性現金流量凈額142億元，連續四年為正。年內，金科的有息負債規模壓降，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規模近300億元。

　　截至2021年底，金科資產負債率為79.07%，同比降低1.65個百分點；凈負債率為69.51%，同比降低5.56個百分點，扣除合同負債后的資產負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點，存貨周轉率為39.99%，同比增長9.99個百分點。

　　保持融資渠道通暢

　　2021年金科持續獲得中誠信、聯合評級機構AAA級評級；在境外，獲得標普將國際評級由B+跳級至BB-，展望穩定，自2021年4月調整后，持續保持至今。

　　金科2021年成功在境內外發行各類公開市場債券融資，包含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等在內10次，融資規模約118億元。

　　截至2021年度，金科銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機構融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。金科保證了所有公開市場債務100%兌付，全年累計兌付金額超106億元。進入2022年，金科成功發行2022年首期15億元公司債。

　　土儲城市能級提升

　　金科2021年堅持多元化拿地模式，累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內，有效補充了優質土地資源。

　　其中，通過“地產+商業”“地產+產業”收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為557萬平方米，占比56%；新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比約87%，城市能級進一步增強。

　　截至2021年底，金科累計土地儲備面積達6591萬方，可售貨值4685億元，可覆蓋未來2-3年銷售。按照城市能級可售面積計算，二三線（含新一線）城市占比80.23%；按城市能級可售貨值計算，二三線（含新一線）占比82.47%，一線、四線及以下占17.53%。

　　分區域來看，重慶可售面積達1622.81萬方，占比24.66%；西南區域（不含重慶）占比19.49%；華中區域占比18.14%，華南、華北和其他區域占比分別為7.72%、6.20%、5.14%。當中，重慶可售貨值達915.87億元，華東區域1113.16億元，西南區域896.65億元。

　　金科近些年的土儲結構愈趨均衡，2021年又更進一步。數據顯示，金科2021年在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南區域銷售金額占比分別達到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，區域布局日趨合理。

　　輕資產運營成效顯現

　　年報顯示，由地產主業向多賽道協同發展轉變，不斷加大新業務、新賽道的拓展和落地，為金科2021年帶來了新的業績增長點，尤其是金科服務可以用高增長來形容，多項核心數據增長超過七成，全年營收達到59.68億元，同比增長約77%；凈利潤10.77億元，同比增長70%；歸母凈利潤10.57億元，同比增長71%。

　　金科商業2021年營收同比增長30%，EBITDA同比增長32%，形成了以金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心為主的三大成熟產品線。截至2021年底，金科商業在管項目80個，在管面積307萬平方米，其中自持體量98萬平方米。

　　金科產業2021年先后完成濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，累計開發運營管理項目28個，面積超1300萬平方米，入園的戰略合作伙伴超過3000家，入園企業年產值超過2000億元，建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標桿產業園區。

　　作為金科多元賽道布局的主力輕資產板塊，構建的系統性運營能力也開始凸顯。報告期內，金科服務直拓獨立第三方管理面積超5000萬方，市場化獲取項目超400個，占比近90%；第三方累計在管面積近1.4億方，占比達到58%。管理規模不僅大幅提升，外拓能力也愈加明顯。

　　產業運營輕資產業務初見成效，為重慶天海星工業社區、山西中小企業園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業定位咨詢、代理招商及運營服務。

　　金科代建業務發展模式也日趨成型，2021年實現代建項目銷售金額超20億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備建筑面積600萬平方米，代建儲備貨值近500億元，當中一二線城市項目占比52%。（刑思敏）