首付比例降低換購稅費減免 政策優化激發樓市活力

近日，住建部召開企業座談會，對繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢明確了政策方向。隨后，一線城市北京、深圳和廣州立即表態將抓緊落實相關工作。一時間，樓市政策下一步將如何優化、取消“認房又認貸”影響幾何等熱點話題引起了社會的廣泛關注。

　　政策方向適時優化

　　最近，關于樓市政策的一舉一動牽動人心。7月24日，中央政治局會議在談及房地產市場時首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

　　國家統計局數據顯示，今年上半年，全國房地產開發投資5.85萬億元，同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%。國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民表示，正是基于這種供求發生的重大變化，除了一些人口凈流入的一二線城市，大部分城市已經到了政策優化調整的時候，這樣才有助于市場筑底回升，提振消費信心，真正讓一些改善性需求能夠以合理的價格和成本得到滿足。

　　那么如何適時調整優化房地產政策？業內專家表示，中央已經發出了明確的指示，地方政府和有關部門應該根據實際情況，積極探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未來出臺的新政策的重點也要逐步從增量轉到存量，從“有沒有”轉向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉向供給側改革。

　　住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上明確表示，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

　　58安居客房產研究院院長張波在接受記者采訪時表示，結合此前高層會議的表態來看，房地產市場供求關系發生了重大變化，決定了政策調整的必要性，與房地產相關的金融風險依然存在，需要進一步提升市場信心和預期。“此次住建部的表態更加實際，尤其在政策的推進方面給出了具體的指引方向，重點在首套房的首付比例和利率層面，以及此前市場呼聲較高的對于‘認房又認貸’的調整。”張波認為，“尤其一二線熱點城市，在‘認房認貸’、首付比例、稅費減免等方向的政策會加快出臺。”

　　易居研究院研究總監嚴躍進則對記者表示：“其實對于取消‘認房又認貸’政策呼聲最大的是一線城市，因為一些一線城市的政策過緊，導致二套房購買成本過高。此次住建部發聲也意味著在這方面會有持續寬松的政策變化。”

　　一線城市積極跟進

　　在中央政治局會議、住建部先后發聲適時調整優化樓市政策后，一線城市北京、深圳和廣州立即表態將抓緊落實相關工作。

　　7月29日晚，北京市住建委表示，將認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業座談會上的講話要求，在市委、市政府領導下，堅持穩中求進工作總基調，結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作。

　　深圳市緊隨其后，明確要更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

　　廣州市也于7月30日表示，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

　　房貸利率是影響樓市的重要方面之一，今年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下。貝殼研究院監測數據顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。7月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落45和25個基點。重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，其中南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調至3.6%，鄭州、無錫、揚州、沈陽已降至已降至3.7%。

　　分城市來看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4,80%。由此可見，一線城市首二套房貸利率與其他城市相比仍然高出不少。

　　剛需改善良性循環

　　更為重要的是，此次個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施引發了眾多關注。據記者了解，“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂對記者表示，“認房”指商業銀行發放個人住房貸款時會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數確定貸款比例；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業貸款）確定貸款比例。目前部分一線城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下，只要家庭在全國范圍內有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅時都會被認定為二套。

　　“認房又認貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻。以北京為例，一套650萬元的改善型住房（非普通住宅），在“認房不認貸”的情形下，首付比例40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元，由此可見換房的艱難。另外從貸款利息看，不同認定標準下的房貸利率也有所差異，以北京當前利率水平計算，100萬元商貸、貸款25年，采用等額本息還款方式，“認房又認貸”政策下貸款利息將多付約9萬元。

　　許小樂表示，如果“認房不認貸”，可以讓改善型購房群體按照首套房標準貸款，能夠非常明顯地降低改善型需求的首付比例和利率成本，促進一二手房聯動，實現剛需和改善群體良性循環。

　　對于“認房又認貸”政策可能面臨的調整，張波認為：“目前從三四線城市來看，無論首套還是二套的首付比例大都已明顯下調，這一政策信號對于此類城市的影響力多體現在心態層面。但是對于一二線熱點城市而言，首套房認定標準更為重要，即‘認房不認貸’政策一旦得以推行則不少原來按二套執行的首付比例和利率標準都有可能按首套執行，這對于樓市的影響更為明顯，可以讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持。”