中小房企拓展新盈利點 競相布局萬億元級物管市場

短短一個月時間，重慶本地的中小型房企財信發展已先后發布兩則公告，擬拓展物業業務。7月12日，財信發展發布公告稱，擬5.8億元收購財信智服100%股權。此前的6月11日，財信發展曾發布公告表示，擬1.98億元收購安徽誠和物業100%股權。

　　財信發展連續收購物業標的，恰恰是房地產企業應對新環境調整業務重心的一個縮影。克而瑞地產研究中心的數據顯示，TOP30上市房企均在不同程度布局物業管理市場。當前房地產市場已由增量時代邁入存量時代，日漸趨緊的政策環境在倒逼房企轉換發展思路，尋求新的盈利增長點。

　　“類似收購說明房企對物業管理市場的認可。目前來看，物業管理或物業經營領域確實是吸引房企或各類社會資本投資布局的一大方向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示。

房地產調控政策密集出臺?

　　房地產調控政策密集出臺、各線城市住房需求分化，是財信發展布局物業管理的主要原因。公司在公告中稱，受多重因素影響，公司面臨新的挑戰，亟需找到發展突破口。

　　財信發展主營房地產開發與銷售業務，同時兼有環保業務，2020年實現簽約銷售額70.67億元。2021年一季度，公司實現營業收入5.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2986.95萬元。

　　正是這樣一家銷售規模不及百億元的中小型房企，如今和其他房地產市場參與者一樣，在存量時代面臨政策環境趨緊的壓力。

　　自“三道紅線”和貸款集中度相關政策出臺后，房企融資、供需兩端持續收緊。據克而瑞地產研究中心不完全統計數據，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，創2018年以來最低水平。與此同時，房地產貸款增速也持續下降，監管數據顯示，截至2021年4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，2021年以來持續低于各項貸款增速。

　　在政策持續收緊下，中型房企的融資規模下降最為明顯。克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP31-50的房企今年上半年融資規模同比減少53.50%至922億元；TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度最小，為23.48%。

　　業內人士認為，TOP31-50房企融資規模減少一半，主要是因為降杠桿的需要。這類企業在“踩線”后停止擴張，降負債、抓回款成了他們的唯一選擇。

　　“整個行業面臨‘三道紅線’的監管壓力。對中小房企來說，當前行業集中度逐漸提升，房企之間競爭加劇，留給其發展的空間越來越小。融資受到嚴格限制，擴張步伐也將被迫放緩。”諸葛找房分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

房企競相布局物管市場?

　　面對趨緊的政策環境，邁入存量時代的房企亟需挖掘新的盈利增長點。

　　對于此次入局物業管理市場，財信發展在公告中指出，自2014年開始物管行業進入蓬勃發展階段，行業集中度持續提升，增值服務開始多樣化。另外，相關政策的出臺為物管行業的發展提供了利好支持。2021年3月份，“十四五”規劃發布，養老、托育、家政等多經類業務、智慧社區、城市治理等熱點領域再次被提及，物管行業的發展方向日漸清晰。中國指數院預計，到2022年，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。

　　物管行業正在成為新的風口，房企紛紛加大布局力度。據了解，龍頭上市房企均在不同程度布局物業管理市場。自去年下半年以來，房企分拆物業板塊上市也拉開帷幕。統計數據顯示，2020年下半年，物業公司上市數量達到14家。其中，僅僅2020年四季度，就有11家物業公司上市。恒大物業、華潤萬象生活等物業巨頭選擇登陸港交所。

　　談及房企在物管行業的未來發展趨勢，嚴躍進對《證券日報》記者表示：“關鍵要看物管行業日后會形成什么樣的新格局或新的競爭模式。目前來看，房地產企業需要一些新的投資和經營模式，否則經營壓力還是很大。從實際發展進程來看，房地產企業還需在互聯網和數字化等技術方面進行一些創新。”