“三道紅線”政策實施一周年： 房企忙降檔 樓市在降溫

“有房企在一線城市偏遠區域拿了塊地，因為能力不夠，遲遲沒有開發。沒想到幾年后該區域卻迎來發展，該房企賣地賣房，一躍而成為百強。這樣隨便拿地在等待中躺贏的情況以后估計都不會再有了。”而這一系列的變化，源自一年前的一個重磅管理規則。

　　“三線四檔”的房地產金融調控政策從2020年8月提出至今已探索一年，帶來了地產行業底層邏輯的根本變化。高負債、高周轉的模式已經玩不下去了。100家上市房企中有40家實現降檔，未來，房企的分化還將加劇，以價換量將會讓房價更趨合理。

　　名詞解釋：三道紅線

　　“三道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，紅檔的是踩了三道紅線的，有息負債在2019年的基數上不得增加；橙檔是踩了兩道紅線的，負債總額增幅不得超過5%；黃檔是踩了一道的，增幅不超10%；三線都未踩的是綠檔，增幅不超15%。兩觀察是指觀察連續三年年度經營活動現金流量凈額為負的、拿地資金總額超過銷售總額40%的，要做解釋。

　　降檔三招：把身瘦、收并購、引戰投

　　業內人士表示，在降負債的過程中，市場熱度最高的舉措TOP3即分拆物業上市、收并購及引入戰投。據貝殼研究院統計，2020年新增房企分拆物業上市企業達到16家，創造歷史紀錄。2021年截至7月已有11家物企成功上市，目前有23家房企已遞交招股書正在排隊中，預計今年物企上市數量會再次刷新紀錄。某大型上市物業服務公司的負責人表示，在“三道紅線”等政策組合拳的限制下，地產行業的流動性依然較為緊張，因此也有可能從側面進一步加速物業行業的整合趨勢。

　　除了越來越多借分拆物業瘦身外，房企間的收并購動作也逐漸頻繁。據統計，2020年上市房企的收并購數據達到200次，涉及金額約1716億元，而2021年上半年收并購數量達到105次，涉及約金額1505億元，預計2021年房企間收并購市場規模將超2000億元。另外，戰投的引進也是資本進入房企的一種方式，目前最受歡迎的戰投方應屬資金實力雄厚的“險資”，戰投入局房企除了真金白銀的資金補充外，對企業的整體估值預期也可以起到一定的抬升作用。

　　“三道紅線”X新變化：

　　“變綠”成主旋律

　　“老套路”玩不下去了

　　去年8月，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，央行、住建部出臺了重點房企資金監測和融資管理規則，被外界概括為“三道紅線四檔兩觀察”。

　　“三道紅線”在行業內引起了極大震動。以往，起點相同的兩家房企，財務杠桿加得很高的那家，發展速度可能大大超越不敢加太高杠桿那家。現在“三線四擋”讓高負債高周轉模式難以為繼。

　　根據貝殼研究院測算，如按照三線四檔的有息負債規模增長要求統計，假如所有房企全部執行，按照政策推出的時間節點看，僅TOP100房企中60家上市房企按年預計將少增長約9371億元的有息負債。60家大中型房企就可以少增長近萬億的負債規模，這將極大有利于房地產行業的穩健經營，有效預防系統性金融風險，同時優化全社會資源配置。

　　上市房企四成降檔

　　“去年8月三大紅線提出后，被監管部門關注的重點房企，每月15日前都會定期提交核心經營數據。除權益銷售額、現金流、負債以及三大紅線指標外，權益拿地金額及占銷售額的比例，也要向上匯報。”一家房企的投資負責人對記者表示，去年8月以來首先改變的是多了一項工作。但“三道紅線”帶來的影響則在逐漸顯現，是否踩線讓房企的員工甚至購房者，都能直觀地感受到房企的運營狀況和面臨風險的幾率。

　　在這樣的情況下，踩線房企降檔幾乎成為必然的選擇。根據貝殼研究院統計，2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現降檔，降檔率達到40%，其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線的房企數量從2019年17家躍升至2020年的29家。可見2020年房企財務表現中降檔、“變綠”成為房地產行業的主旋律。

　　“三道紅線”X未來趨勢：

　　隨著房企積極降負債，行業格局出現了新的趨勢，讓房企甚至是購房者都需要適應新的規則。

　　房企分化加劇

　　曾經地產行業入場拿地門檻很低，而在提出“三道紅線”監管政策時，就明確提出重點監管“買地金額超年度銷售額40%”的開發商。

　　近期正是多個城市第二批集中供地的時刻，不少城市暫停或推遲了土地出讓時間，業內人士表示，預計競拍規則將進行調整，從已發布信息的城市來看，將對參與競拍的房企資質有更多要求。比如杭州將推出“競品質”試點地塊，最終還將采取“現房銷售”形式。由專家組按房企評分高低確定入圍者，意味著以后房企拿地也要看“征信分”，而在土地市場和城市更新項目的角逐中，房企也會因資質而加劇分化。

　　不少頭部房企上半年拿地的勢頭比較兇猛，那么下半年在第二輪集中供地的階段，會受制于拿地金額，反而讓中小型房企會有機會出手。

　　以價換量房價更合理

　　從去年開始，相當部分房企為了降檔變綠都拼勁十足。為了回款降負債，采取了積極的“以價換量”等方式，這也讓更多買家可以以較合理的價格買到住宅。

　　根據國家統計局近期發布的數據，2021年7月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落。預計下半年市場調控力度仍然從緊，市場降溫仍是主流。隨著 “金九銀十”供應旺季到來，預計促銷力度增大的概率也會提升。

　　剛需迎來橫盤窗口期

　　智谷趨勢樓市首席研究員黃怡則表示， 目前，監管效應已經傳遞到了土地、房價端，房企拿地更加審慎，帶來的直接后果就是土地溢價率下降。銀行房貸收緊后，利率也明顯抬高。一方面，很多城市進入橫盤期，甚至暗跌，房子不好賣，對于剛需來說也就有了一個不錯的入市窗口期。但另一方面，買房需要考慮的問題也要更周全，資金準備、是否符合購買資格、供房負擔壓力能否承受等。